政策推动良性循环 房地产“三稳”可期

近日，房企陆续发布今年前两月的销售数据。中指研究院报告显示，2022年1~2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。

面对行业困境，政策端继续释放暖意。今年的《政府工作报告》中关于对合理住房需求的支持，被看作是《政府工作报告》中对房地产领域表述的亮点。文件提到，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

稳定的顶层设计下，各地“因城施策”从购房补贴、调整首付比例、降低利率等多方面激发购房需求。在持续的政策推动中，房地产市场正逐步回暖。

贝壳研究院报告指出，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，市场的实际修复力度十分明显。价格方面，4个一线城市二手房价格全部保持上涨，宁波、杭州、绍兴等城市也止跌转涨。

拿地规模同比降六成

刚刚过去的2月份，由于春节期间市场遇冷，百强房企销售业绩同环比双降。具体来看，CRIC数据显示，2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%，同比降低47.2%，较1月降幅再扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

实际上，自2021年下半年以来，伴随着购房信贷收紧等政策影响，全国楼市急速降温。根据克而瑞统计，自2021年7月开始，百强房企销售额已连续8个月同比负增长，连续4个月同比降幅在35%以上。

在销售低迷以及偿债压力下，多数房企尤其是民营房企纷纷缩减土地投资。据中指研究院统计，今年前两月百强房企拿地总额1440.9亿元，拿地规模同比下降62.7%。

中指研究院企业事业部研究主管彭澧丽指出，房企拿地投资分化已十分明显，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企占据半数席位，已是当前土地市场绝对主力。以绿城、华润、滨江等为代表的全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局。

从新增货值来看，1-2月绿城中国控股有限公司(3900.HK，以下简称“绿城中国”)、 北京兴创投资有限公司(以下简称“北京兴创投资”)和华润置地有限公司(1109.HK，以下简称“华润置地”)位居前三。其中，绿城中国在2月份的北京土拍中斩获3宗地块，拿地金额98亿元，累计新增货值392亿元。紧随其后的是北京兴创投资、华润置地，累计新增货值分别为254亿元和222亿元。

对于2022年全年的土地市场，克而瑞分析认为，今年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大。

地产并购融资加速落地

房企销售业绩下滑的同时，仍面临较大的偿债压力。从历年房企融资来看，一般来说，年初融资规模相对较高。但今年由于大部分房企融资受限，2022年1~2月，行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，远低于历史同期。

中指研究院的数据显示，今年1月房企融资总额为792.2亿元，相比去年同期的2664.6亿元下降70.3%，环比下降16.6%。单月融资规模同比已连续11个月下降。

进入2月份，房企债券发行规模继续下滑，特别是海外债发行规模降幅较大，内地房企海外债发行规模仅15.8亿元，环比下降83.46%，相较去年2月的290.89亿元，同比下降94.57%。

2022年仍然是房企偿债的高峰之年。根据贝壳研究院统计，2022年内到期债券总额接近万亿，接下来的3月、4月及7月到期债务规模均超过千亿。

实际上，近段时间以来，中高信用房企合理的融资需求正在逐步得到满足，银行和金融机构正采取多种方式支持房地产企业的并购融资需求。据了解，近期已有招商银行、浦发银行、交通银行等多家银行接连在房地产并购服务方面有所动作，包括发行房地产并购主题债券、与房地产企业签订并购融资战略合作协议等。

在银行发力支持的背景下，多家房企也先后试水并购债，发行并购相关票据。今年1月以来，招商蛇口、华润置地、建发地产等房企先后发行并购主题债券。中国指数研究院数据显示，截至目前，房企发行并购债融资38.2亿元，计划发行15亿元；银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。房地产行业共获并购类融资近千亿元。房企参与收并购的积极性预计将有所提升。

3月1日，碧桂园控股有限公司(2007.HK，以下简称“碧桂园”)发布公告称，其全资附属公司碧桂园地产发行本金金额为50亿元的中期票据已获准注册。公告还显示，本次为碧桂园首次于交易商协会注册中期票据。分析人士认为，作为民营房企中少数几家允许申报的企业，本次碧桂园在交易商协会突破性的获批体现了监管层面对优质房企的支持意向。

“稳”市场信号持续释放

近年来，在各方面共同努力下，房地产市场总体稳定，“房住不炒”定位成为社会共识。今年的《政府工作报告》指出，继续保障好群众住房需求，稳妥实施房地产长效机制同时，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求成为今年的重点工作。

3月4日，中国银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

此外，全国性商品房预售监管资金规范化调整、并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理等政策出台，也在进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。国盛证券预测：“政策底已经显现。”

而在需求端的政策松动则更为直接。目前已有多地出台实质性的放松政策，帮助满足居民合理住房需求。比如近期浙江、南宁、菏泽等14省市涉及公积金贷款放松、下调最低首付比例至两成等房地产纾困政策落地。

3月1日，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称《通知》)，为限购、限贷政策“松绑”。《通知》提出，引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调房贷利率；二套房贷利率也释放了更大的松动，对拥有一套住房并已结清房贷的家庭，为改善居住条件再次申请房贷时，银行执行首套房贷款政策。

对此，国泰君安证券指出，2022年房地产市场最主要的风险不单是房企资金链风险，而是升级至需求下行的风险。相比于近期各城市以加大银行信贷投放力度为主的放松，郑州此次调整可谓全方位宽松，作为省会城市有极强的信号意义。

在持续的政策推动下，此前低迷的楼市逐步进入回暖通道。根据贝壳研究院的统计，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%。若抛开春节假期的因素，2月7日至2月28日，50个监测城市二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，较去年12月日均水平增长约10%。

交易量的回暖也带动价格止跌，该机构指出，今年2月，50个监测城市二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势。其中，4个一线城市二手房价格全部保持上涨，宁波、杭州、绍兴等城市止跌转涨。

全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，作为国内经济重要稳定器的房地产行业，要在保障群众住房需求的同时，推进行业高质量发展。一方面要改变过去的传统模式，探索新的发展模式，坚持租购并举，推进市场体系和保障体系并行发展；另一方面，要在“房住不炒”定位下，继续支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，实现“三稳”目标，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

（文章来源：中国经营网）

关键词： 良性循环 陆续发布