深度*行业*房地产行业2022年2月月报:2月楼市地市持续低迷 政策调整力度有望进一步加大
核心观点
新房:市场跌势依旧;低能级城市新房销售显著承压。46 个城市新房成交面积为1309.2 万平,环比下降29.7%,同比下降30.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-34.1%、-41.4%和-40.8%,同比增速分别为-6.5%、-20.0%和-58.9%。一线城市环比下降,同比降幅收窄23.8pct;二线回调程度扩大。多数城市呈现出同环比齐降,各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月,我们认为,即将步入“金三银四”传统小阳春,叠加本月低基数影响,整体成交预期环比有所回升,但整体成交预期难以回归去年同期水平。
二手房:成交规模环比下降,同比降幅扩大,主要是春节期间交易不活跃导致全月成交下行。
16 个城市二手房成交面积为287.4 万平,环比下降40.1%,同比下降40.6%。一、二、三线城市环比增速分别为-32.7%、-40.6%和-43.8%,同比增速分别为-43.4%、-28.5%和-67.2%。12 城中所有城市均出现不同程度的环比下降,超8 成城市环比跌幅超30%;同比来看,仅成都同比回升。
库存与去化:整体库存环比下降同比上升、去化周期同环比均上升;上海去化周期仍然小于6个月。截止到2 月28 日,14 个城市新房库存面积为10227.1 万平,环比-1.2%,同比+0.7%;去化周期为12.1 个月,环比+5.7%,同比+28.3%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-1.2%、-0.7%和0.0%,同比增速分别为+2.4%、-6.2%和+15.1%;去化周期分别为9.1、10.6 和15.5 个月,环比增速分别为+7.3%、+3.2%和+13.1%,同比增速分别为+30.9%、-8.2%、和+65.2%。2 月春节及春节后期,受当前销售不景气、多数房企看淡后市、返乡置业规模缩减影响,绝大多数城市新增供应较少,因此本月库存面积环比微降。但由于成交如期不振,多数城市库存去化周期环比再度拉长。
房企销售: 2 月房地产市场延续下行调整趋势,春节期间受疫情和行业信心不足影响,市场整体成交没有明显转暖迹象,百强房企销售同比降幅较1 月进一步扩大。2 月百强房企仅实现权益口径销售金额3084 亿元,同比下降48.4%(前值-42.3%)。本月新进TOP20 榜单房企有:建发国际、融信中国。 TOP20 所有房企单月销售额同比均出现不同幅度的下滑。虽然目前政策利好不断,但短期内市场下行压力仍然较大,三四月份市场能否回暖尚有待观望。
土地市场:1)成交显著缩量,百城土地成交建面同比-62.1%,因土地市场较冷、集中土拍断档(除北京首批集中土拍完成);2)百城土地成交整体楼面均价同比-23.7%,其中受北京首轮集中土拍的影响,一线城市楼面均价同环比均上涨, 2)土地市场热度仍然较低,一线城市热度回暖。本月百城土地溢价率仅3.6%,一线城市土拍热度上涨几乎全部归功于北京,2022 年其首轮集中土拍平均溢价率达到4.5%,与去年第三轮相比提升了3 个百分点,同时流拍率也从17%回落至6%,土地市场有所回暖。
投资建议
近期地产利好政策较多,不过从效果来看,对市场的提振作用有限,我们认为仍需要等待更高能级城市的跟进才有实质的信号意义;同时经济目标要求来看,今年整体稳增长压力仍然较大,仍需要房地产起到托底作用。因此,我们认为两会后各地供需两端政策的调整节奏或将进一步加快,在3 月中旬公布1-2 月统计局数据后将会有更明确的政策方向。从板块投资角度来看,政策改善预期仍在加强,3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线:
1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)在降息等宏观与行业政策改善影响下,边际收益较大的弹性房企:旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。
(文章来源:中银国际证券)
关键词: 房地产行业
责任编辑:hnmd003
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