房地产2月统计月报:房企债券回购忙,一线城市房价企稳回升
2022年2月,楼市成交修复加快,一线城市房价基本止跌,但整体市场仍处于偏冷状态。全国商品房销售业绩同比进一步下滑,开发商忙于回购债券,投资积极性降低。
贝壳研究院认为,今年整体市场不会过热,局部“市场热”和部分“房企冷”可能并行;对于房企来说,房企自身造血良性循环是行业良性循环的基础,需求侧的流通稳定优于供给侧的定向纾困。
一、政策篇:宽松性政策加持,房地产预期继续向好
2月份,从中央到地方,房地产政策环境持续改善,“稳增长”仍为第一要务。
中央层面,坚持“房住不炒”,在“三稳”基础上推动扩内需、稳增长。
2月8日,央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》),就房地产金融管理发布了政策调整,鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,提供金融产品和金融服务。
业内人士认为,该《通知》有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性,有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。
2月24日,国新办举办《推动住房和城乡建设高质量发展发布会》提到,今年要保持房地产市场平稳运行,保持调控政策的连续性和稳定性,首次提及调控政策的精准性和协调性。
地方层面,多地陆续调整房地产信贷政策,如重庆、佛山等地降首套房首付比例、广州、南京等地下调房贷利率、北京、上海房贷审批提速等。
中房研协测评研究中心监测统计,2022年2月地方出台房地产调控政策39条,环比略有减少。宽松性政策数量占调控政策总数比重达56.4%,环比扩大;紧缩性政策占比由上月的13.3%进一步缩减至7.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,预计今年金融信贷政策总体是以“放松”为导向。实际上,“放松”一方面是指流动性增加,银行可贷资金增加。另一方面,可贷资金增加的同时资金成本也在下降。换言之,今年政策不会像去年一样“收紧”。尤其房贷方面,开发贷、按揭贷款都会相对宽松,甚至会比目前预期的更加“放松”。
但从2月来看,地产开发企业各项到位资金中,2022年1-2月个人按揭贷款同比下降16.9%,跌幅较2021年末扩大8.9个百分点。
二、楼市篇:前两月销售同比继续下滑,一线城市房价率先回升
国家统计局数据显示,2022年前2月,商品房销售额和销售面积分别约1.55万亿元(人民币,下同)和1.57亿平方米,同比下降19.3%和9.6%。
增速方面,全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-2月的高位一路下滑,2022年前2个月较2021年的前12个月分别收窄11.5个百分点和24.1个百分点。
图片来源:国家统计局
提及房价,统计局数据显示,70个城市中有40个城市新建商品住宅价格环比下跌,57个城市二手房价环比下跌,比上月分别增加1个和2个。
70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨,二三线城市环比持平或下降;一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平,三线城市同比下降。
分城市来看,四大一线城市新房价格全面环比上涨,二手房方面,四大一线城市除了深圳环比下跌,其余全数呈现环比上涨态势。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,2月份二手房市场表现要略好于新房,各等级城市二手住宅市场表现分化,一线城市成绩亮眼,可以预见一线城市二手房市场将率先恢复。在去年二手房市场整体表现弱于新房市场的行情下,今年或将有望走出一波优势行情。
三、房企篇:房企销售业绩下跌,较一月降幅进一步扩大
全国来看,2022年2月,多家上市房企的销售额出现了同环比双降的现象,且降幅较往年同期明显较大。
克而瑞研究中心的数据显示,2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元,环比降低23.5%,同比降低47.2%,较1月降幅扩大逾十个百分点,较2021年月均水平则降低56.5%。
资本邦从2月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企,对销售额、销售面积进行分析。
20家典型房企中,无论从销售额还是销售面积来看,下滑幅度最大的是正荣地产,其单月销售额和销售面积为35.29亿元和24.06万平方米,同比下降73.68%和70.03%。
消息面上,2月18日,正荣地产公告称,市场状况不利的背景下,由于外部资金有限,无法为现有债务再融资而面临短期流动性压力,预计公司现有的内部资源可能不足以解决其于2022年3月即将到期的债务。
反观20家房企中,销售同比来看,表现相对较好的是远洋集团,2月销售额37.3亿元,同比下降17.48%,销售面积23.54万平方米,同比下降5.95%。
整体而言,2022年前2个月,20家典型房企同比全线下跌,即使头部房企也无一幸免。
两家头部房企碧桂园和万科企业,在前2月均出现累计销售额和累计销售面积同比双降,前者分别同比下滑20.43%和7.33%;后者分别同比大幅下滑44.29%和41.35%。
易居研究院智库中心认为,前两个月的销售数据显示购房者入市的节奏还没加快,同时去年基数偏高。
也在业内人士表示,虽然目前房企的销售仍然处于低位,但是,随着更多城市加大对刚需和改善型购房的支持力度,预计3月将会迎来“小阳春”。
四、投资篇:投资拿地双降温,一线城市、长三角为布局重点
销售数据持续低迷,一定程度上影响房地产开发投资的积极性,叠加集中供地整体供应规模较低、房企资金端压力犹存,尽管2月全国房地产开发投资增速维持正增长,但已连续11个月收窄,且该指标比低于去年全年4.4%的增速。一般认为,当房地产开发投资增速位于5%以下的水平,属于偏冷区间。
统计局数据显示,1—2月份,全国房地产开发投资1.45万亿元,同比增长3.7%;其中,住宅投资1.08万亿元,增长3.7%。
图片来源:国家统计局
房企投资审慎态度下,拿地积极性亦有所减弱。中指研究院数据显示,2022年1-2月,TOP100企业拿地总额1440.9亿元,拿地规模同比下降62.7%,门槛值为5亿元,较2021年2月下降5亿元。
单月来看,中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示,50家代表房企拿地总额同比下降67%。
图表来源:中指研究院
值得注意的是,2022年1-2月,绿城中国以拿地金额208亿元占据房企权益拿地金额和面积T0P100榜单第一。在2月北京集中供地中,绿城中国耗资98亿元相继斩获3宗地块,分别为朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块及亦庄新城地块。
从布局城市等级来看,50家代表房企2022年1-2月在一线城市的投资面积占比最高,为36.2%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到38.1%。
图表来源:中指研究院
五、融资篇:债券市场延续低温,回购美元债难掩流动性风险
2022年首两月,房企融资规模不足千亿。贝壳研究院统计,2022年1-2月房企境内外发债856亿元,同比下降59%,降幅较今年首月收窄11个百分点。
融资结构上看,1-2月房企境内债成绝对主导,境外债持续低迷对整体房企融资规模负影响较大。贝壳研究院数据显示,2022年1-2月境外债券规模占比22%,同比下降25个百分点。
贝壳研究院数据显示,2022年2月,境内外债券融资到期债务规模约395亿元,环比大幅减少62.4%,同比减少48.6%,到期债务净额20亿,偿债压力较上月明显改善。
但不可忽视的是,2月房企频繁回购美元债以提振市场信心的同时,也加强了对其流动性的考验,以及再融资风险的增加,频繁回购的房企包括碧桂园、宝龙、雅居乐、中骏等。
2月28日,宝龙地产发布公告,公司已进一步部分回购本金额为500万美元的票据。截至2022年2月28日,公司已部分回购本金总额为1000万美元的票据,相当于原发行票据本金总额5%。
值得注意的是,即将到来的3-4月连续两个月到期债务规模均超过千亿,未来两月对房企的资金流动性构成一定的威胁,将增大对房企融资能力的考验。
克尔瑞研究中心认为,在当前境外投资者信心不足的情况下,部分房企境外债券再循环融资相对较难,需动用自有资金进行偿债,这对部分本就流动性紧绷的企业来说则是雪上加霜。
不过在各路资金支持下,房企参与收并购拓宽融资需求,开启融资新气象。
中指院报告显示,开年以来,包括兴业银行、浦发银行、上海银行等纷纷宣布为房企收并购提供融资额度。
银行持续发力的背景下,对于资产优质的企业来说,房企融资需求也不再局限于“借新还旧”,而是在参与收并购方面积极发力。
2月中旬,碧桂园服务与中梁百悦智佳就收购剩余93.76%股权订立协议,收购完成后,中梁百悦智佳将成为碧桂园服务间接全资附属公司。碧桂园服务表示,未来肯定要走向靠内生增长的道路,但在当前阶段,还是要辅之以收并购。
结尾
当前,房企销售业绩整体承压,开发商拿地积极性不高。
亿翰智库指出,很大部分原因就在于消费者信心的缺失,一方面对未来收入预期不稳,信心不足;二来,由于受房企暴雷事件影响,消费者对于房企能够按时交房及房屋质量缺失信心,所以在购房决策上有更多的犹疑。
不过,政策放松如期加码的环境下,长期看,行业后续稳定向上的趋势不变。
展望3月,克而瑞研究中心认为,从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期,短期内房地产市场依面临较大的下行压力,3月成交整体提升幅度有限,而受去年同期极高基数影响,同比跌幅或将进一步扩大。
头图来源:图虫
责任编辑:hnmd003
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