土拍现“回暖”迹象 房企延续谨慎拿地
截至3月17日,已有十余座城市公布了2022年首批集中出让土地详情,重点城市的集中推地潮仍在延续。
根据克而瑞研究中心统计,今年前两个月,绿城中国、华润置地、金地集团、中海地产等房企的拿地金额保持领先。纵观整体表现,出手的企业以国企、央企以及地方平台为主。
值得注意的是,目前已释放2022年拿地相关安排的房企中,国企越秀地产亦明确提出,今年将按照40%的投销比安排投资,预计可用资金为457亿元。
克而瑞分析指出,2022年的土地成交市场仍将呈现出“强者恒强”格局,企业拿地积极性将继续分化。随着首轮集中土拍的相继举行,预计今年3月份土地成交规模将有所回升。
值得注意的是,东莞亦在2022年成为“双集中”供地城市之一。
3月16日,东莞市自然资源局方面对《中国经营报》记者表示,为稳定土地市场,经过认真研判并借鉴去年部分集中供地城市的经验做法,该局于近期推出首批8宗土地,同时为提高成交率实施了数项工作。
溢价率微涨
2022年首场集中供地活动——北京土拍中,18宗住宅用地仅石景山1宗地块因无人报价而流拍,其余17宗完成成交,总建筑面积约161万平方米,共揽金约480.23亿元。
此次土拍的平均溢价率为4.5%,较北京2021年第三轮集中供地提升了3.4个百分点;流拍率从17%回落至6%;溢价成交地块有9宗,占比50%。
记者注意到,上述成交的17宗土地中,有3宗触及最高限价成交,分别为丰台区玉泉营街道纪家庙村丁D-007地块(以下简称“纪家庙村地块”)、朝阳区崔各庄乡黑桥村及南皋村棚改地块(以下简称“崔各庄乡地块”)、昌平区中关村生命科学园CP02-0101-6006地块(以下简称“中关村生命科学园地块”)。
根据北京市规划和自然资源委员会发布的公告,纪家庙村地块由JJM-007地块、JJM-012地块组成,用地性质为R2二类住宅用地、A33基础教育用地。总用地规模为3.35万平方米,总建筑规模为8.54万平方米。
纪家庙村地块位于南三环内,毗邻万柳园、玉泉营桥,邻近京开高速、纪家庙地铁站和东管头南站,附近有商圈。
上述竞拍中,纪家庙村地块吸引了中海地产、华润置地等4家房企参与,最终由华润置地以上限总价57.12亿元拿下,成交楼面价约达6.69万元/平方米,溢价率为5%。
崔各庄乡地块、中关村生命科学园地块分别被绿城中国、建发房产以上限总价43.47亿元、27.72亿元竞得,溢价率均为15%。
另外,成交地块中,顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046/6045地块的楼面价最低,仅有民企旭辉参与报价,最终以14.07亿元成交,溢价率仅0.5%。
至此,在此次北京土拍中,绿城中国共拿下3宗住宅用地;中海地产、华润置地分别落袋两子;“保利发展+金地集团”联合体竞得2宗地块。
克而瑞指出,在北京市场的成交出现回暖、杭州部分商业用地出现高溢价成交的影响下,今年2月的整体土拍市场溢价率环比略有回升,平均溢价率升至4.2%,环比微增0.2个百分点。
土地流拍方面,以重点监测的城市来看,因供应减少,今年2月份的土地流拍幅数较1月份明显减少,流拍率因此降至14%。
“2022年2月本是传统的成交淡季,加之‘集中供地’开启后,大部分城市供地节奏改变,大规模土拍仅有北京一城,导致成交规模同环比均大幅下行。不过,在房企融资环境逐渐改善及政府供地端主动调整的影响下,溢价率等热度指标表现有所好转,连续两月呈现微升态势。”克而瑞研究中心发布报告称。
市场热度分化
一线城市之外,部分三四线城市的土地出让亦出现百轮竞拍的景象。
2月21日,经过292轮竞价,江苏南通海安市黄沙港路东侧、江海路北侧地块(编号2022002001)最终由江阴中杰扬铭置业有限公司以4.2亿元竞得,楼面价约1万元/平方米,溢价率为25.75%。记者了解到,此地块规划为居住、商业用地,规划未来建成多层、小高层、洋房产品。
2月28日,编号为台土告字【2022】005号的台州市椒江区葭沚街道现代大道北侧、台州大道东侧地块迎来竞拍。经过633轮竞拍后,由“绿城中国+台州城投置业”联合体以封顶价20.1亿元竞得,折合楼面价1.22万元/平方米,溢价率29.95%,并需无偿返还住宅建筑面积2.06万平方米。
不过,在部分二线及三四线城市,土地流拍的现象同时存在。
今年1月,湛江共有5宗土地挂牌出让,总供应土地面积约47.05万平方米。其中,仅成交2宗,总出让面积约4.07万平方米,总成交金额约3481万元,分别为1宗商住用地、1宗工业用地;今年2月,湛江成交2宗工业用地,3宗城镇住宅用地均流拍,流拍总面积为11.08万平方米。其中,遂溪县遂城镇滨河新区地块遭遇第二次流拍。
CRIC统计数据显示,今年2月,全国土地市场经营性土地中,供应总建筑面积为6560万平方米,环比下降31%,同比降幅为60%;成交总建筑面积为4181万平方米,环比下降47%,同比降幅达62%。从各能级城市来看,一线城市因北京集中土拍成交规模环比大增,二三线城市均远不及去年同期。
结合流拍地块属性来看,商办地块和涉宅地块占比各半。其中,撤牌流拍的涉宅地块主要集中在弱二线及三四线城市,如太原、宿迁、湛江等。受整体市场环境调整影响,上述城市的楼市表现萎靡,进而导致土地市场遇冷,房企拿地意愿不足。
价格方面,受城市能级、成交结构变动影响,由一线城市成交占比增加带动平均地价环比涨至2868元/平方米,环比涨幅达51%,同比增幅为2%。各能级城市中,除一线城市因北京成交多幅高价地块而环比大涨外,二三线城市的成交均价同环比均呈下降趋势。尤其是二线城市,由于今年2月成交的地块多为商办用地,其平均地价仅为3565元/平方米,环比下降12%,同比降幅达25%。
修复期尚存
市场热度持续分化,但集中供地仍在纵深推进。
3月13日,东莞市自然资源局官网一次性发布8宗集中出让商住用地,从官方层面证实了此前“东莞将在2022年成为双集中供地城市”的传闻。
值得注意的是,除了供地方式出现变化,上述集中出让土地除塘厦地块外,均取消了无偿配建安居房要求,同时取消了去年设置的新房销售限价,大幅下调竞买保证金。
东莞市自然资源局方面对记者表示,根据上级要求,东莞作为全国29个重点监控城市,今年住宅用地需实施“两集中”供地。
“为提高上述地块的成交率,我们主要做了以下几项工作,一是合理制定出让计划,保障住宅用地供应规模;二是督促镇街(园区)及时完成土地供应前的手续办理和‘三通一平’等工作,确保‘净地’出让;三是严格把关出让方案,确保符合上级政策要求。目前,我市集中供地尚处于探索阶段,可能会存在因措施谋划不够,如果出现‘流拍’现象,也是市场的客观反应,我们将会总结好相关经验,在下来的集中供地工作中进行优化。”东莞市自然资源局方面称。
“面粉”持续供应,往年的“面粉”是否已成“面包”?
根据克而瑞研究中心发布的报告,2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后,合计成交2111宗涉宅用地。截至2022年2月9日,开工率为21%,未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁,尚未达到土地平整状态,此类地块在2022年入市的可能性较小。
记者注意到,自2021年9月以来,关于信贷政策方面的利好不断,包括鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质房企兼并收购出险、困难的大型房企的优质项目。
日前,越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2021年年度业绩会上就曾公开表示,“从公司的角度来说,钱不是问题。”其称,目前各大金融机构已主动对接公司提供并购贷,但公司对收并购项目要求严格。
不过,克而瑞研究中心指出,上述信贷政策方面的举措仅利好于现金流较为稳健的房企,大部分企业的流动性仍总体偏紧。就此来看,企业在2022年仍将保持较为谨慎的拿地态度。
(文章来源:中国经营网)
责任编辑:hnmd003
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