商业地产投资热度攀升 交易落地仍需时日

地产行业“三道红线”及“贷款集中度”政策实行一年有余，不少从业者及行业内专家表示，在住宅地产政策收紧的大环境下，资本有望流向商业地产领域。

房地产机构仲量联行近日提及，目前已有部分不动产投资和资管企业将原投住宅的资金转入商业地产领域，寻求城市更新、商办、康养、长租公寓等标的机会。

“从去年底到今年初，不少房企或资管机构内部的商业地产投资部门，都比之前‘有钱’了。”有业内人士对《中国经营报》记者表示。仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳说，所谓的“有钱”代表企业愿意在商业地产领域投入更多资金。

在当前的政策及市场背景下，不少房企面临住宅业务收缩的境况。此前有某民营房企区域负责人对记者表示，目前大部分房企都在“节流”，重点减人降费。很多公司通过合并架构、卖项目、业务收缩种种手段大范围裁员。与此同时，房企内部的团队和业务又要持续发展，一些原本投入住宅开发领域的资金开始流向商业地产投资部门。

此外，记者还获悉，流入商业地产领域的资金包括但不限于此前持有住宅相关产品的险资，以及部分与房企相关的私募基金等。

米阳表示，近年来，全国商办地产与住宅地产的投资比约为1﹕5，且比例较为稳定。也正由于商业地产和住宅地产吸引资金量的差异，原投向住宅开发的资金若有1/5转投商业地产，即可为商业地产行业带来翻倍的资源和热度提升。

商业地产诸多分类中，城市更新、商办和长租公寓是相对热门的投资领域。但就目前的交易落地情况来看，资金真正流入商业地产投资领域仍需时日。有业内人士表示，在目前的市场背景下，手里待投出的钱变多对于投资人来说或也意味着更大的投资压力。

以政策导向明确、市场火热的长租公寓来说，米阳表示：“不少投资人都在很积极看项目，但合适的标的并不是很多。”米阳还表示，在北京，收购或改造长租公寓项目面临的主要挑战之一，就是可供改造的标的物普遍售价较高。

上述业内人士表示，“商改办”在过去五六年间相当普遍。有了改造成功的诸多先例，现在市场中的项目即便目前经营状况较差，也不会低价处置，而会“按商改办来卖”，溢价自然水涨船高。而办公项目收益的稳定性远高于长租公寓，因此诸多本想收购后改造为长租公寓的项目因前期“算不过账”而流产。

除此之外，仲量联行方面的数据显示，住宅开发利润率平均在15%以上，甚至高达30%，但当前优质商业地产投资回报率基本在4%~5%，另类资产或可超过7%。这其中的利润率落差，对于刚转向商业地产的投资机构来说，还需要一定时间周期调整适应和落地。

（文章来源：中国经营网）

关键词： 地产投资 商业地产