地产融资呈结构性分化 政策能否助力行业全面回暖？

2022年伊始，中资房企的债务兑付风险事件依然层出不穷。

业内人士指出， 尽管政策已经出现了边际放松，但地产相关投融资数据持续下行仍是不争的事实。在地产销售恢复依旧偏慢的情况下，需警惕行业尾部风险的持续出清。

相关风险事件仍时有发生

步入2022年，地产债违约依旧屡见不鲜。

来自新世纪评级研发部的最新统计显示，2022年1至2月，我国债券市场共有9只地产债券发生违约，涉及2家发行人，分别为华夏幸福基业控股股份公司(简称“华夏幸福控股”)与阳光城集团股份有限公司(简称“阳光城”)。

就阳光城而言，由于其境外子公司旗下的2只美元债未能在30日的宽限期内付息，因此公司另外7只存续债券触发了交叉违约条款。

据记者了解，在触发交叉违约之后，包括中诚信、东方金诚在内的多家评级机构均将阳光城的主体信用级别由BBB级下调至BB级，展望负面或列入负面评级观察名单；海外评级方面，阳光城已分别于2021年12月2日和2022年1月10日取消对惠誉和穆迪的评级委托，取消评级前的最新级别分别为C级和Caa2级。

在境内市场风险频现的情况下，房企的境外债券兑付状况同样不甚乐观。公开数据显示，2022年1至2月，房地产企业的境外债券新增违约数量亦持续增多，共有8家发行人的12只债券发生违约，涉及的违约债券余额达23.28亿美元。其中，包括大发地产集团有限公司、中国奥园集团有限公司、禹州集团控股有限公司、祥生地产集团有限公司、中泛控股有限公司与阳光城嘉世国际有限公司在内的6家境外发债房企是首次发生违约。

“尽管当前政策方向明确，但有效调节举措尚未落地，因此那些具有负债压力加剧、融资成本高企、营收疲软特征的民营房企依然是风险‘爆破点’，料很难从负债的泥潭里脱身。”一位机构交易员向记者表示，“与此同时，‘评级下调—融资渠道再收紧’的负反馈链条短期亦很难打破。”

市场情绪偏弱

根据中证鹏元评级统计，上周(2022年2月28日至3月6日) 地产债的发行规模为117.40亿元，较前一周下降1%；偿还规模83.05亿元；仅实现净融资34.35亿元。

“中资房企的海外融资通道同样在持续收缩。”一位知名房企的投资者关系总监告诉记者，“去年政策的密集出台和企业的扎堆违约，严重打击了市场的信心。经过房企系列风险事件的打磨，评级质量在金融机构进行融资决策时的分量日益加重，也在更大程度上影响了房企融资的难易程度。在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券的再融资已经相对困难，需动用自有资金进行偿债，可这对部分本就流动性紧绷的企业来说无疑是雪上加霜。”

据贝壳研究院统计，2022年1至2月，房企境内、境外债券融资累计约856亿元，同比下降了59%。

“中国的地产开发商将继续面临融资渠道受限的情况，这会增加其违约风险，尤其是境外债务敞口较大、流动性缓冲有限的筹资主体。”穆迪高级副总裁曾启贤亦表示，“在各评级类别中，评级为‘B1’或以下的开发商于2022年底前到期的债券规模最大，总额约240亿美元。上述评级开发商的流动性和融资渠道总体较弱，因而将面临更高的再融资及违约风险。需指出，2021年和2022年迄今受评于穆迪的地产开发商已发生了15起违约事件，主要原因就是2021下半年以来房地产行业融资渠道的恶化。”

另据记者观察，就今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近5成。

针对后续尾部风险是否仍将持续出清的疑问，多位受访的业内人士给出了肯定的展望。以正荣地产为例，其自曝1月融资净流出41亿元，受限资金比例高达95%。受各地预售资金监管政策收紧影响，公司资金受限比例达账面资金95%，真正可动用资金仅有5%。同时，融资贷款落空、销售下降和春节期间的大体量支出，也加重了公司偿还债务的难度。2022年1月，正荣地产仅实现合约销售金额约78.97亿元，较去年同期的111.97亿元缩水29.47%。

值得一提的是，2022上半年，市场将迎来房企债券的集中到期。

据克而瑞研究中心监测，2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。此外，上半年房企的境外债券偿还压力较大，1至6月境外债券的到期规模占总债券到期量的逾60%，3、4、6月份的到期境外债规模分别在401亿元、461亿元、432亿元左右。

政策效果待察

眼下，为了应对行业景气度的持续下行，开始有越来越多的地区选择“因城施策”，边际放松地产相关政策。

“这是需求不足、库存积压、土地财政压力下的应激反应。”天风证券研究所固定收益首席分析师孙彬彬直言，“然而，在房价长期预期和房地产需求发生变化的情况下，这些放松政策是否能起到作用尤待观察。其可能像涓涓细流汇聚成河，积累了足够多的能量后引起质变，激发低能级城市的潜在需求；也有一种可能，即‘自下而上’的放松到了一、二线限购城市就止步不前了。”

记者在采访中发现，大部分受访的业内人士仍对此轮调控的效果持审慎态度。

来自中金公司的研究观点指出，在“房住不炒”的大背景下，地产正逐步从投资品转变为消费品，其销量主要取决于居民收入和融资购买的能力。然而，目前居民购房资金来源的各个渠道，包括居民工资收入、股市财富以及房贷等尚未能看到支撑地产销售回升的证据。由此，综合居民可用资金的各个来源分析，预计今年商品房销售面可能有小幅改善，但幅度也不会很大。

“在本轮地产行业经历深度调整，开发商信心和能力回升需要时间的情况下，为稳定经济，未来政策层或需要祭出更大力度的放松操作，例如下调基准利率，打开房贷利率的下行空间，彼时商品房销售才可能出现更为明显的改善。”上述交易员说。

（文章来源：新华财经）

关键词： 结构性分化