学区房的“魔咒”：一夜涨700万 学区房的疯狂会停止吗?

还是同样的房子，就因为进入名校的学区划片当中，一夜之间身价暴涨。

近日，这样戏剧性的情节在北京西城区的两栋楼里再次发生。

5月29日，北京市西城区三帆中学附属小学发布了2020年新生登记入学通告。根据这份通告，今年三帆附小的登记入学范围新增了两栋楼：北三环中路甲29号院2号楼(华尊大厦)和3号楼(华龙大厦)。

消息落地，这两栋楼的二手房报价应声大涨，不少房源在29日当天就进行了调价。虽然随后两日一些房源报价小幅调低，但相较年初或几年前房源首次挂牌的报价大都有套均几百万元的上浮。

学区房的“魔咒”

以华尊大厦一套159.98平方米的两居室为例，链家APP显示，2018年2月份，该房源以1100万元的价格挂牌，但两年多过去了，这套房子一直未能成交。5月29日下午，这套房源突然涨价700万元，挂牌售价1800万元，两天后，降价12万元，目前挂牌价为1788万元。

同一栋楼内的另一套房源，今年3月下旬以1200万元的价格挂牌。同样在5月29日突然提价600万，目前的售价也为1800万元。

华龙大厦的多套房源也出现类似的提价情况。如华龙大厦一套三居室，(建筑面积210平方米)，5月29日，涨价316万元，挂牌售价为1894万元，单价超过每平方米9万元。

另一套三室两厅的房源(总面积219平方米)，今年年初挂牌。5月初这套房降价33万元，但5月29日，突然分两次涨价201万元和72万元，5月30日，又降价10万元。如今报价为1628万元。

据了解，这两栋楼中的大量房源由于面积较大(许多户型建筑面积在150-210平方米左右)，此前被出租用做办公楼。从房源也可看出，不少房内已设置办公位所用的隔断，有的还堆放了桌椅等部分办公用品。如果用来居住，除了购房价格外，还需要支付一笔不小的重新装修费用。

让本来报价在每平方米6万-7万的房子，一举升至9万元左右，个别报价还超过每平方米10万元。三帆附小之所以能以短短几行字的入学通告就带来周边二手房价的大幅波动，是因为这里是北京最著名的中学之一三帆中学的直升校，符合条件的毕业生“小升初”时很大部分可直升三帆中学。

根据三帆中学的官网信息，该学校中考总成绩始终在西城区保持第一，各学科成绩均在区内名列前茅。每年学校初三毕业生中，有150人左右升入北京师大二附中。其中，又有不少能够进入北大、清华等名校或者国际牛校就读。

这就是学区房的“魔力”所在。学区资源的加持，让很多本身不被看好的房子一跃成为众人争抢的“香饽饽”，房价更是大幅飙涨。

除被视为“新贵”的上述两栋楼外，三帆附小的对口的二手房报价大都在每平方米12万以上，其中大部分房源建于70-80年代，居住体验很差。

既然学区溢价如此高，已经买了学区房之后，会因为学区调整而上不了学吗?

业内人士指出，目前北京市场上尚未出现过一套学区房之前能上学，之后突然因为政策调整而无法入学的情形。当然“多校划片”让购买学区房上“牛校”不再十拿九稳了。如果过去能上某个学校的几率是百分之百，现在可能降到30%、40%等。

近年来，北京各区陆续发布以“多校划片”“六年一学位”为核心的幼升小、小升初政策。优质学区资源最为集中的西城区4月末也出台政策表示，将于今年开始推行此项政策。

学区房的疯狂会停止吗?

一般而言，每年5月份为北京入学适龄儿童信息采集时间，这段时间过去之后，学区房一般会出现明显的降温。6月以来，西城区几个热门学校周边的学区房已现降温迹象，挂牌房源数量有所增加，议价空间也在加大。客观来说，“六年一学位”也有利于抑制学区房炒作。

不过，从根源上说，学区房是优质教育资源不均衡的产物，家长对学区房的追捧背后也有着复杂的社会心理因素，单靠“多校划片”、“六年一学位”无法完全解决这一问题。专家认为，唯有真正解决教育资源的不均衡问题，才能真正让人放弃对牛校和学区房的追逐。

成交活跃

楼市报复性反弹了吗?

由于西城区“单校划片”的最后期限是2020年7月31日，在此之前，北京学区房乃至二手房市场出现一波抢搭“末班车”带来的成交高峰。

各机构近期公布的重点城市5月份楼市成交数据也显现出明显的增长态势。这是否意味着楼市报复性反弹的到来?

中指研究院发布的数据显示，3月份以来，房地产市场出现持续恢复。百城房价同比涨幅连续三个月扩大。从50个城市新房成交规模来看，5月份也首次出现同比“由负转正”的情况。

据贝壳研究院统计，5月最后一周，重点18城市实际的链家二手房交易量与上一周持平，其中11个城市成交量环比增加，市场依旧保持在疫后复苏的通道。其中，受学区房政策影响以及积压需求逐步释放影响，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，成交量环比增加22.5%，同比增长17.2%。

中原地产首席分析师张大伟表示以2020年5月29日为例，北京二手住宅网签1000套，这也是2019年3月以来，时隔14个月后，再次出现上千套的日网签量。5月份，北京新房网签量也创下近10个月新高。

不过，张大伟也指出，北京楼市更多属于恢复性上涨。当地直到4月下半月才全面恢复二手房看房，成为全国恢复时间最晚的一个城市之一。

但是这毕竟是需求积压数月之后的集中释放，还远远达不到报复性增长的程度。而且这样的增长与学区房的季节性交易高峰、末班车效应等有直接关系。

贝壳研究院指出，从更灵敏的周度数据来看，5月最后一周，北京周度成交量环比减少2.3%，上海环比减少9.5%，广州环比减少12.2%，深圳环比微增0.8%。成交量拐点出现的迹象比较明显。

除个别城市、个别楼盘外，目前各地楼市总体仍保持稳定。分析认为，疫情对经济冲击明显，将影响居民的消费能力和投资意愿，加之官方房地产政策并没有出现明显松动，房地产市场难现大规模报复性增长。(庞无忌)

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