房地产市场成交量反弹 深圳“喝茶费”重出江湖 备受关注

近期的深圳楼市已经引起了相关部门的注意。

4月9日晚间，深圳市南山区住建局发布紧急通知称，严禁恶意炒作哄抬房价，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。

这是继上周宝安区住建局发布通知“将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取‘喝茶费’‘更名费’等违法行为”后，监管层的再次出击。

频频警告背后是深圳楼市火热之际出现的乱象，在新房方面，深圳热点区域多个楼盘被曝出百万元“喝茶费”“更名费”，购房者想要买到房子，需提前支付高达百万元的“喝茶费”。而在二手房市场，热点区域部分房源挂牌价调高达百万元。

这源于疫情缓解后的市场反弹。4月12日，深圳中原总经理郑叔伦向时代周报记者表示，随着疫情缓解，房地产市场成交量急速反弹，累积的购买力一下子释放，导致近期火爆局面。但他也认为，茶水费是违法行为，必须要禁止，让市场规范经营。

事实上，时代周报记者调查了解发现，深圳部分楼盘仍有“喝茶费”的现象。

深圳市住建局数据显示，3月全市新房网签4224套(含商业)，环比增长153.8%;住宅3152套，环比增长279.8%。

进入4月，新房成交量继续提升，根据深圳贝壳研究院数据，3月30日―4月12日，深圳新房共成交1974套。

针对当前深圳楼市的现象，4月12日，中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，楼市目前的火爆是局部的，是避险资金的炒作。

他认为，火爆并不是深圳楼市的真实情景，多数楼盘目前销售情况并不好，部分二手盘价格也有一定的下跌，深圳楼市分化现象严重。

“喝茶费”现象仍然存在

“喝茶费”重出江湖，备受关注。

所谓喝茶费即更名费，有些人用自己名额订房，还有一些“关系户”通过关系拿到房源，若其他购房者想买到心仪房源，需提前额外支付一笔价格不菲的费用。

近日，有爆料称，位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆、润恒都市名荟、榕江云玺锦庭等新盘对外宣称售罄，实际上转为内部消化，需要缴纳“喝茶费”后才能买房。

针对新房市场乱象，宝安区住建局于4月3日发布通知，表示将严厉打击收取“喝茶费”“更名费”等违法行为，提及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

4月8日，两个3月热销楼盘“云玺锦庭”“万科星城”发布声明，辟谣“喝茶费”行为。

4月9日晚，深圳南山住建局再次发文表示，个别中介人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，主管部门将联合执法部门严格查处。

尽管监管部门已经作出系列警示，但“喝茶费”现象仍屡禁不止。

4月11日，时代周报记者从一位卖房渠道人士处得知，当前深圳宝安区还有几个楼盘购房仍可以通过缴纳“喝茶费”来购房。

“目前都市茗荟、云玺、海纳公馆，金亨利二期、海岸城等新盘仍有少量房源在售，主要集中在宝中地区，不过指标只有几个，‘喝茶费’的价格根据户型大小而定，总价越高喝茶费也越贵，价格都在100万元以内。”该售房渠道人士告诉时代周报记者。

该人士透露，以海纳公馆为例，目前只有少数几套房源在售， 面积在89平方米的房源总价在800万元左右，“喝茶费”为75万元，面积为116平方米的房源，总价在1150万元左右，“喝茶费”为80万元，而金亨利二期相对较便宜，费用在50万元上下。

他表示，最近询问的人比较多，海纳和宝中的几个盘近期基本能消化完。

同时，他明确提到，目前只能根据户型图选房，因为大多数营销中心已经关闭。

对于“喝茶费”的具体操作，上述渠道人士再三强调绝对安全。

“购房者和我们在银行开联名账户，将钱款打到账户上做资金监管，直到房产交易完成后才会提走款项，如果没有选购到心仪的房源，会退还资金。”他说。

“喝茶费”最终流向何方?该人士表示，自己只会提取部分中介费，至于具体的数额，他并未透露更多。而据媒体报道，开发商和中介机构都有可能是资金的流向。

4月12日，北京金诉律师事务所律师王玉臣向时代周报记者表示，“喝茶费”是一种典型的违法违规行为，严重违反了《商品房销售明码标价规定》的相关规定，这种行为还会逃避房款的资金监管，按照法律规定，开发商预售而来的所有的购房款，必须先进入专门的资金监管账户，只有在彻底完工后才能动用剩余资金。

他表示，高额的“喝茶费”会将一部分房款转移到个人账户或者其他非监管账户，提前把房款转移，既违法又会损害购房者的利益。

投资客青睐限价新盘

2011年，深圳推出了严格的“限价令”，采取预售备案系统对每个项目进行价格上限的限制措施，超过价格上限的将不能获准预售。

严格的新房限价举措与不断上涨的二手房价，出现了新房价格不及二手房的倒挂现象，也催生了大众对于新房的购买热情。

上述渠道人士坦言，即便是加上几十万元的“喝茶费”，总价也低于周围二手房的价格。“目前宝中这边二手房均价在12万元/平方米左右，而这几个新盘的单价在10万元/平方米，可谓买到就赚到。”

限价的新盘也受到了投资客的青睐。

4月12日，一位深圳投资客告诉时代周报记者，他们将这种专门购买新房的行为叫做打新，通常投资者会合伙凑钱购买限价一手房，在抽签未中的情况下，只要总体价格低于周围的二手房，会通过“喝茶费”来购置新房。

他透露，今年下半年，华润城四期、光明金融街、沙井海岸城、华强城都将开盘，这都是他们的打新目标。

楼市升温也让二手房业主的卖房计划改变。

“甚至有客户发现，春节前看好的房子在春节后发现不是原来的房子。”4月12日，中原南山区域一位中介人士告诉时代周报记者，目前宝中、南山等热门等议价空间非常低，部分业主在2月时已经撤盘，部分业主调高了价格。

他说，以南山片区鸿威海怡湾一套88平方米的三房为例，在3月16日，其挂牌价为1380万元，而就在4月11日晚，上调了320万―1700万元。

“在宝中和前海不是钱挑房子，而是房子挑钱。”4月12日，一名深圳购房者告诉时代周报记者，仅在4月11日一天，就有近20组购房者去看前海鼎太风华的同一套房子。

市场热度正向远郊的区域传导。

4月12日，坂田一位中介人员表示，位于坂田地铁口德润荣君府，一位业主曾在2016年以单价4.5万元/平方米买了一套89平方米的三房，今年年初，业主挂牌545万元，一周后又涨到了560万元，刚刚以580万元价格成交。

市场区域分化明显

事实上，“喝茶费”仅是当下深圳楼市局部火爆的缩影，深圳楼市尚未达到全盘皆热的程度，区域分化比较明显。

4月11日，一家深圳房企的营销人员告诉时代周报记者，目前仅有宝安、南山以及光明部分片区的市场较热，像坪山区方直仓谷府，去化情况并不理想。

据深圳贝壳研究院统计，不同区域之间的差异逐渐明显。其中宝中、宝城、前海等4个片区环比涨幅大于2%;景田、龙坂、龙中、人民南、新洲5个片区涨幅在1%-2%，布吉片区微涨0.4%。

时代周报记者发现，挂牌价普涨之下，罗湖区和龙岗区域也有小部分房源下调房价，降价幅度在20万―30万元。

对于深圳楼市后续发展，郑叔伦表示，4月开局后市场热度回升，按照趋势，本月成交量可以恢复正常水平。

跟体量较小的新房市场相比，二手房在一定程度上可以反映整个深圳楼市的真实水平。2019年11月豪宅认定标准的改变，使得深圳二手房市场被激活，疫情影响也较小。

深圳中原地产数据显示，3月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为8008套，环比上升3.8倍;成交面积为68.0万平方米，环比上升3.68倍。

交易放大之后，部分区域的挂牌价格也随之突破高点，集中体现在宝安区和南山区。

根据链家数据，深圳湾单价已破20万元/平方米、南山区的华润城单价挂到18万元/平方米以上、宝中片区的均价涨至10.4万元/平方米、碧海湾片区的最高单价攀爬至9.1万元/平方米，西乡片区的均价范围提升到6.3万―8.7万/平方米，而光明区域的部分楼盘单价也冲到了7.4万元/平方米。

近期深圳中原地产统计数据也显示，3月全市二手住宅均价为59048元/平方米，环比上升0.95%;深圳贝壳研究院统计的3月二手住宅均价为67048元/平方米，环比上涨2.0%。

4月12日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前调控的方向是平稳楼市，“喝茶费”是个别现象，不具备普遍性，楼市的回升也能够带动上下游产业链，但如果深圳楼市持续升温，政府调控会趋严。

他也表示担忧，疫情影响经济环境，购房者的支付能力明显减弱，如果没有加大杠杆，房价上涨不可持续。

关键词： 房地产