多板块房价冲破天花板，南京楼市的狂欢与焦虑

进入二季度，“房价四小龙”的南京楼市迅速回暖。

根据南京网上房地产数据显示，目前南京可售商品住宅套数已达4.8万套，创下了自2016年以来的新高。其中仅4月23日南京便有11家楼盘领到了2200余套房源的销许。

不仅新盘大量入市，价格同样有所抬升。自3月份开始，南京楼市价格就保持着小幅上涨的态势，多板块房价刷新“天花板”，“金三银四”成色十足。而即便如此，一些核心区域的热点楼盘依旧遭到“疯抢”，中签率持续走低。

“最近和家人看中了一套玄武区的学区房，为了多拿一个‘号码牌’，我准备和老公先离婚。”一位购房者告诉《中国经营报》记者，自3月份复工复产后，为了抢购好房，其周围有多位朋友都在忙着办理离婚手续。

在多位业内人士看来，本身“金三银四”就是楼市旺季，近期南京楼市的火爆还与疫情造成的需求积压，以及一些利好政策的释放有关，但“抢购”仅局限于一些热点板块，总体的稳定难掩冷热不均的焦虑。

多板块房价冲破天花板

随着新盘入市、老盘加推，近期南京一批楼盘超过区域均价上市，亦有多个区域房价天花板被刷新。以江北核心区的润辰府为例，该楼盘3月底首推28套洋房项目，销许均价为3.3万元/㎡，房源最高价格达到3.89万元/㎡，突破了该区域3.05万元/㎡的限价。而在此之前，该项目高层房源均价为3.02万元/㎡，可见涨价幅度不小。

同在江北区域的银城颐居悦见山预计将于近期加推170套新房源，精装交付。据其置业顾问介绍，该楼盘属于改善型住房，此前推盘均价为3.05万元/㎡，预计接下来加推价格还会上涨1000元/㎡左右。

江北板块之外，随着中海燕矶听潮成为首个破“3”楼盘之后，燕子矶板块也迎来价格新局面，区域内即将面世的纯新盘放风价均超过了3.5万元/㎡。其中，万象天地·九悦洋房的销许均价达到3.6万元/㎡，要求验资100万元，依然吸引了923组买房人抢购102套房源。

记者另从位于城南中央科创生活区的世茂璀璨睿湾售楼处了解到，世茂璀璨睿湾一期销售均价为3万元/㎡左右，后期加推二批次的384套房可能会涨价约2000元/㎡，验资要求为50万元。“城南这一块，目前世茂是卖得最好的，不管是户型设计还是社区景观楼栋外立面打造，都是片区内最优质的。而且装修标准最高，所以相对来说价格也高一点。”一位置业顾问向记者说道。再看河西，从来不缺高价房的板块，即将加推的楼盘价格自然不会低。其中世茂天誉销许均价为4.92万元/㎡、金茂府销许均价5.4万元/㎡、葛洲坝中国府销许均价6.4万元/㎡……

不难看出，今年的“金三银四”南京楼市迎来了一波涨价潮，据相关媒体统计，涨价幅度从198元/㎡~9337元/㎡不等。“应该来说，南京楼盘最终价格还是严格执行限价的，总体比较平稳，个别区域个别楼盘是体现了优质优价，因为每个楼盘的品质不一样。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者，限价一刀切是一种比较粗暴的做法，这种优质优价也更贴近于市场。

南京市房地产学会副会长孟祥远亦认为，南京的房价总体上比较稳定，也比较谨慎。之前价格调控非常严厉，房价涨幅在全国排名非常靠后。但是一些楼盘当初在拿地时地价特别高，或者品质方面确实做得比较好，那么，这一情况下，对一些新盘价格进行了一定的放松。“实际上，政府在房价这块还是比较谨慎的，官方数据也可以看到，南京的房价涨幅总体上并不算大。”

去化冷热不均

虽然南京一批新盘价格出现上扬，但这并没有浇灭购房者的购房热情。自3月复工以来，南京多板块多楼盘一经开盘便被抢购一空。据统计，4月份，江北、鼓楼滨江、城北、城南有多家新房开盘，其中8家为“日光”盘。

“河西华新城周边的二手房价格已经达到6.5万元/㎡，而它本身还剩三栋楼没卖，上个月开盘，限价情况下只要4.5万元/㎡，近8000人参与摇号。”家住玄武区的严女士告诉记者，因为没有抢到华新城，其正在物色其他楼盘，为了增加中签机率，准备与老公办理离婚手续。

连日来，记者在走访过程中发现，一些热门板块的热点楼盘售楼处均人满为患。比如位于江北的金地保利风华府，在开盘前前来看房的意向购房者络绎不绝，现场看房需排队登记，平均一名置业顾问需同时带三批客户。4月27日开盘后，风华府208套房源去化9.5成，总销售额约5亿元。

另以城南中央科创生活区的世茂璀璨睿湾为例，该楼盘预计于近期加推，在售楼处，无论是沙盘前还是样板间内都聚集了大量意向购房者，现场置业顾问需要放大音量才能让客户听清楚介绍内容。

面对火爆的售楼场景，甚至有中介向记者表示，因与多楼盘是合作关系，只要通过中介进行登记，就可优先选购好房。不过，金地集团南京公司方面回应记者称，不存在这种情况，这一说法不实。银城方面亦表示，目前公司未与中介合作，银城价格体系公开、透明，若开盘将严格按政策要求公开选房。

“受疫情影响，供需市场均受影响，随着市场回归常态，积压的供需集中入市，市场热度上涨。但现下疫情并未完全结束，仍要以安全为主，所以多处售楼处需要排队登记看房。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，供需的集中入市，加之大家纷纷排队看房，使得市场看起来较为火爆。

在张辉看来，排队登记看房、“日光”盘主要存在于一些热点板块，尤其是最近有利好释放的热点楼盘。“本身‘金三银四’就是楼市旺季，再加上疫情期间需求积压，导致了滞后性需求释放。”

不过，局部回暖的背后，也有不少非热门板块的房源开盘去化一般，两极分化越来越突出。

从记者的走访情况来看，紧邻世茂璀璨睿湾的电建洺悦华府，在售均价29400元/㎡，虽然价格略低于世茂璀璨睿湾，但人气落差却较大。不仅售楼处前来看房的很少，并且前一批推出的房源至今仍有多套未卖出。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华指出，当前南京楼市去化两极分化很严重，热盘“日光”，冷盘几个月都卖不出几套。一般在核心区的、交通方便的、学区的就比较受到追捧，不在核心区的、品质一般、品牌溢价低的就不太受欢迎。总量上是供过于求，所以购房者选择性比较大。

二季度或现修复性行情

根据南京市住房保障和房产局发布的南京市第二季度拟上市商品住房项目表信息，今年第二季度，南京市拟上市90家楼盘。具体来看，5月份还有碧瑶花园、青奥村、升龙桃花园著、中海原山、保利云禧等多家楼盘接连推出。

在张辉看来，南京楼市二季度上市量较大并不意外。“因为今年开发商都是有任务的，前面疫情造成了很大冲击，为了完成任务，而且二季度会面临半年报的时间节点，从开发商角度来讲还会加快推盘，争取完成今年的任务量。”

值得注意的是，不久前，南京出炉了人才落户新政，其中本科学历人才从40周岁放宽到45周岁;40周岁以下大专学历人员，在南京就业参保半年就可以落户，相当于进一步降低了购房的门槛，5月1日起正式执行。

稍早之前，江苏土地市场还公布了2020年南京国有建设用地供应计划，其中住房用地总量达到了902公顷，创下了6年来的最高纪录。

在政策的加持下，业内外对南京楼市的二季度走向表示看好。国仕英直言，受疫情影响，一季度积压的需求会在二季度进一步释放，带动成交量上涨，二季度成交量会略低于去年同期或基本持平。并且今年改善型需求会有所增加，大户型房屋更受欢迎。

“我觉得南京有几个特点，第一个就是市场的复工复产复市比其他的地方要快，所以楼市回归正常比其他地方要快;第二个就是楼市‘小阳春’，来得可能晚一些，但是今年二季度的话应该会出现;第三个是市场正在出现一定的修复，之前的楼市调控非常严厉，包括价格的限制等。今年进行了一些调整，让它更适应市场的变化，包括现在人才落户新政，也会让市场出现一个修复性的行情。”孟祥远认为，南京市场基础较好，人口基数较大，经济形势也较好，在二季度应该会呈现一个比较明显的修复行情，但是可能区域表现会有差异。

关键词： 南京楼市