增收不增利、永续债压顶，招商蛇口如何求稳

3月22日，招商蛇口于线上召开业绩说明会，在被问及2022年经营计划时，招商蛇口管理层选择求“稳”——3300亿元销售目标与去年保持一致，这也与2021年销售成绩基本持平。但在连续两年增收不增利、永续债压顶的前提下，曾经大举拿地的招商蛇口如何求稳，恐怕不是一个不增长的销售目标能解决的。

业绩：利润连续负增长

年报显示，2021年招商蛇口实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%;实现归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比下降15.35%;归属于上市公司股东的扣非净利润88.59亿元，同比下降2.46%;基本每股收益1.16元，同比下降20.55%。

从财报数据上看，这已经是招商蛇口完成重组后，第二次出现利润负增长。2020年，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%。而归属于上市公司股东的净利润为122.53亿元，同比下降23.58%;归属于上市公司股东的扣非净利润为90.82亿元，同比下降27.19%。

对于“增收不增利”的状况，招商蛇口方面回应称，报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。

与去年财报比对，两次的关键点都归结于“房地产业务结转毛利率同比有所下降”。

记者梳理发现，招商蛇口的毛利率自2018年开始持续下滑。2018年-2021年，招商蛇口的毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%、25.47%，其中收入占比最大的社区开发与运营业务，毛利率出现明显下滑。

毛利率下滑的同时，招商蛇口另有43.72亿元计提减值。招商蛇口方面表示，公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。受计提减值影响，下降公司2021年净利润34.56亿元。

地产分析师严跃进表示，招商蛇口此举也是为之前的高价地买单，高价拿地遭遇限价政策，利润侵蚀就会集中体现在财报数据上。“毛利率下滑，已经成为地产行业的普遍现象。”

负债：背负永续债的绿档

除了大环境整体利润下滑导致的增收不增利以外，招商蛇口背负的超过200亿永续债也成为蚕食该公司利润的原因之一。

据年报披露，截至2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25。按照“三道红线”的标准，其属全部达标的“绿档”房企。

不过招商蛇口的“三道红线”指标有一项特别说明，“2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算净资产时已予以剔除，在计算总负债、有息负债时已予以增长。”

永续债最大的特点就是无固定期限、内含发行人赎回权，也可以理解为是一种仅需要支付“利息”的债券。其本质虽是债务，但却可以计入所有者权益中，没有明确的还款期限，利息成本也并不低。

截至2021年末，招商蛇口现存永续债240.99亿元，较去年末增长36.25亿元，去年所支付的永续债利息约14.26亿元。但如何化解这一问题，招商却并没有给出答案。

任务：不增长的销售目标

2021年全年，招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增长17.77%;累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增长17.73%。按照其去年初定下的3300亿元销售目标，招商蛇口完成99.04%，离年度目标仅一步之遥。

在3月22日的业绩会上，招商蛇口的管理层继续喊出3300亿元的年度销售目标。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰在会上介绍称，去年的市场是一个“前强后弱”的市场，上半年乘势而销，下半年弱市抢收。“截至目前，招商蛇口可售货值充足，全年可售货值6200余亿元。城市能级占比方面，一线城市占比28%，二线城市占比48%，三四线城市占比24%。”

2021年，招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。其中，招商蛇口在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%;单城资源投放近30亿元，力度较去年进一步提升，前10城投资占比达到62%，较去年提高10个百分点，重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市。

拿地：“宁愿不拿也不错拿”

“未来不是为了拿地而去拿地，宁愿不拿也不能拿错。”蒋铁峰直言，2022年的拿地计划会根据市场情况做一些优化，整体要保障公司现金流安全，优化负债结构，这是大的前提条件。以销定投、量入为出，土地选择要更聚焦，有进有退。市场好、利润强、回款佳的城市进驻，成效较低的城市，会逐渐退出。

记者注意到，销售层面虽选择求“稳”、并喊出了宁愿不拿也不错拿的口号，但招商蛇口在过去一年的土地市场却格外激进——2021年，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出共计819.4亿元。

关键词： 增收不增利 永续债压顶 招商蛇口 销售目标