信贷收紧或致“金九”成色不足

经过短暂的供应“断档期”后，“金九”期间，北京一批新房项目正在火速进场。北京商报记者梳理发现，9月刚刚过半，已有13个项目对外公示预售许可信息，相较于过往几个月份，开发商的推盘速度明显加快。而在新、老项目集中加推之际，还有更多的项目相继曝光案名、开放样板间并同步启动蓄客，意欲尽快加入“金九银十”营销及去化大战。面对“金九银十”这一传统销售旺季，显然，布局京城的一众开发商们已经逐渐进入“抢收金九”的战备状态。

拿证提速

据北京商报记者梳理，9月截至16日，已有13个项目对外公示预售许可信息，具体包括：悦锦雅苑(保利·锦上)、兴辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐)、苑璟嘉园(金融街武夷·融御)、万平家园(万科城市之光·东望)、青年金色佳苑(金茂北京国际社区)、琼华观园(中建宸庐)、合雅金苑(合生·金茂东叁金茂府)、景泽园等。从最新获批预售的项目来看，涉及朝阳、丰台、房山、通州、顺义、怀柔等多个区域。

北京商报记者梳理发现，今年6月共有11个新房项目获得预售许可，7月及8月分别有8个、9个项目获批预售。从新盘取证数量来看，9月以来，开发商的推盘速度已经明显加快，不仅半月取证项目几乎超过了过往几个月的月度数值，单日拿证项目最高也达到了3个。

如，9月13日，北京市住建委网站公示了3个项目的预售许可信息，分别为悦锦雅苑(保利·锦上)、兴辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐)，3个项目共计批准入市1859套房源;稍早前，在9月7日，苑璟嘉园(金融街武夷·融御)、万平家园(万科城市之光·东望)、青年金色佳苑(金茂北京国际社区)3个项目也获批预售，合计批准入市1708套房源。

“9月以来，开发商确实明显提速推盘。一方面，是因为今年5月首批集中供地的地块陆续上市;另一方面，则是因为此前一些老项目也在陆续推出后期的一些货量。”合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者表示，进入传统“金九银十”营销旺季，布局京城、手有存货的开发商开始筹谋起“金九”抢收。

据北京商报记者梳理，在9月获批预售的新房项目中，新盘、老盘大概各占一半。今年“金九”期间，新、老在售项目均包含在内，预计全北京范围内将有近20个项目同台“揽客”。

“抢收”的考量

“今年受集中供地影响，北京在土地供应方面存在一段时间的‘断档期’，期间产生了一个‘空窗’，由此也造成了新盘上市的‘空窗期’。进入‘金九’以来，不管是新盘刚刚启动预售还是老盘加推，都是希望借助当前这段时间的窗口期，实现一个更好的去化表现。”郭毅直言，和往年一样，开发商在“金九”期间快速推进项目入市，就是为了在“金九银十”的开端冲刺更好的业绩。

贝壳研究院高级分析师潘浩也指出，9月是北京常规的楼盘入市旺季，从目前的全国市场走势看，整体将进入“高位回调阶段”，由于企业融资端持续承压，在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑，面对传统“金九银十”的销售节点，房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，将加大营销及推盘力度。

越来越多的项目也开始进入“入市销售倒计时”。北京商报记者梳理发现，自今年5月北京启动首批次集中供地、出让30宗地块以来，已有24个项目先后曝光案名，不少项目也在“金九”前后流出户型资料，并陆续开放售楼处。北京商报记者于9月15日获悉，朝阳壹号、朝阳一墅等项目的售楼处及样板间将在本月19日、20日正式开放。

保利发展控股北京公司副总经理文灵向北京商报记者介绍称，今年“金九银十”期间，保利北京将“组团”推出七大项目，具体包括和悦璞云、熙悦云上、和光瑞府、保利·锦上、和光悦府、和锦华宸、保利云上。

在业内人士看来，伴随着这部分项目相继入市，今年北京加入“金九银十”营销大战的项目阵容有望进一步扩大。

当下，开盘加推、大促去化，显然已经成为开发商的销售共识。尤其是在限制售价、配建公租房、配建国际人才社区、政府持有产权、高标准商品住宅建设方案等多重因素影响下，业内更是普遍认为，房企在京的利润空间已被大为压缩，对于布局京城的开发商而言，把握好每一个销售节点、做好销售的提前排布都至关重要。据悉，北京首批集中供地呈现低溢价、“个性化”调控等特点，从成交溢价率来看，30宗宅地整体溢价率为6.4%，较2020年全年成交溢价率降低7.4个百分点。

值得关注的是，9月只是北京市场的第一个供应高峰，更多的房源供应还在后面。

据幸福里研究院方面预测，接下来，首批集中供地的项目还有24个将在10月、11月陆续开盘。此外，10月中旬，北京第二批集中供地即将出让，43宗地块等待入市。在幸福里研究院分析师路岩看来，新房的放量供应可以利好购房者，选择性增多，且不排除项目有优惠释放。但对于项目及开发商而言，供应量大的区域，必然会短兵相接。

信贷收紧或致“金九”成色不足

尽管1-8月北京新建住宅成交量创下了最近8年来的最高纪录，达到了42724套，不过也有分析人士基于当前市场的下行态势，对今年“金九”的成色并不看好。

“在房贷收紧、严堵‘假离婚’买房、二手房市场下行等因素叠加影响下，‘金九银十’的成色大概率会不足。”中原地产首席分析师张大伟如是说道。

张大伟向北京商报记者表示，房地产市场的核心是信贷，信贷收紧已经从华东、华南逐渐影响到华北，北京当下二手房放款周期也普遍开始在3个月以上。这种情况下，二手房交易放缓影响资金、购房资格，部分置换型购房客群的新房需求也在萎缩。加上第一轮集中供地的项目已开始井喷供应，当前市场已从上半年的“供不应求”转变为“供大于求”。

路岩也指出，近几年，楼市传统“金九银十”节点的概念正在弱化，开发商集中供应、区域去化压力加大之外，楼市整体调控也在趋紧，预计北京新房市场不会过度升温。

“从整体市场来看，伴随着北京首批供地项目陆续推向市场，后续应该能够看到一些热销盘的出现，这或将带动北京今年四季度的市场成交量出现‘翘尾’局面。但与此同时，基于区域供应的增加、竞品项目的出现，预计北京市场的成交分化也将相对明显。”郭毅说道。

谈及今年“金九”销售层面开发商可能存在的压力，郭毅认为，同一区域内的竞品项目之间竞争或将加剧，这将反过来倒推市场、倒推开发商去更加精细地了解客户需求，为购房者提供真正满足全家庭生活需求的产品。

据悉，在北京首批供应的30宗土地中，朝阳区占到了10宗;根据北京第二批次的供地挂牌信息，在拟出让的43宗土地中，朝阳区也是供应数量最多的区域，挂牌土地数量为11宗，分别位于十八里店、管庄、王四营和孙河乡前苇沟。在郭毅看来，未来一段时间内，伴随着更多新地块的加快入市，朝阳区将成为购房者的一大热门置业板块。

“朝阳在最近五到八年左右的时间里，其实供地量非常少，基本上就只有零星的个位数新盘入市。叠加首批供应土地及正在路上的第二批次挂牌地块，朝阳区蛰伏已久的潜在‘卖旧买新’的改善升级需求，有望被进一步激活。”郭毅说道。(作者：卢扬 荣蕾 )

关键词： 金九 信贷 供应高峰 房源