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信贷收紧或致“金九”成色不足

2021-09-16 16:03:03来源:北京商报  

经过短暂的供应“断档期”后,“金九”期间,北京一批新房项目正在火速进场。北京商报记者梳理发现,9月刚刚过半,已有13个项目对外公示预售许可信息,相较于过往几个月份,开发商的推盘速度明显加快。而在新、老项目集中加推之际,还有更多的项目相继曝光案名、开放样板间并同步启动蓄客,意欲尽快加入“金九银十”营销及去化大战。面对“金九银十”这一传统销售旺季,显然,布局京城的一众开发商们已经逐渐进入“抢收金九”的战备状态。

记者制图

拿证提速

据北京商报记者梳理,9月截至16日,已有13个项目对外公示预售许可信息,具体包括:悦锦雅苑(保利·锦上)、兴辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐)、苑璟嘉园(金融街武夷·融御)、万平家园(万科城市之光·东望)、青年金色佳苑(金茂北京国际社区)、琼华观园(中建宸庐)、合雅金苑(合生·金茂东叁金茂府)、景泽园等。从最新获批预售的项目来看,涉及朝阳、丰台、房山、通州、顺义、怀柔等多个区域。

北京商报记者梳理发现,今年6月共有11个新房项目获得预售许可,7月及8月分别有8个、9个项目获批预售。从新盘取证数量来看,9月以来,开发商的推盘速度已经明显加快,不仅半月取证项目几乎超过了过往几个月的月度数值,单日拿证项目最高也达到了3个。

如,9月13日,北京市住建委网站公示了3个项目的预售许可信息,分别为悦锦雅苑(保利·锦上)、兴辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐),3个项目共计批准入市1859套房源;稍早前,在9月7日,苑璟嘉园(金融街武夷·融御)、万平家园(万科城市之光·东望)、青年金色佳苑(金茂北京国际社区)3个项目也获批预售,合计批准入市1708套房源。

“9月以来,开发商确实明显提速推盘。一方面,是因为今年5月首批集中供地的地块陆续上市;另一方面,则是因为此前一些老项目也在陆续推出后期的一些货量。”合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者表示,进入传统“金九银十”营销旺季,布局京城、手有存货的开发商开始筹谋起“金九”抢收。

据北京商报记者梳理,在9月获批预售的新房项目中,新盘、老盘大概各占一半。今年“金九”期间,新、老在售项目均包含在内,预计全北京范围内将有近20个项目同台“揽客”。

“抢收”的考量

“今年受集中供地影响,北京在土地供应方面存在一段时间的‘断档期’,期间产生了一个‘空窗’,由此也造成了新盘上市的‘空窗期’。进入‘金九’以来,不管是新盘刚刚启动预售还是老盘加推,都是希望借助当前这段时间的窗口期,实现一个更好的去化表现。”郭毅直言,和往年一样,开发商在“金九”期间快速推进项目入市,就是为了在“金九银十”的开端冲刺更好的业绩。

贝壳研究院高级分析师潘浩也指出,9月是北京常规的楼盘入市旺季,从目前的全国市场走势看,整体将进入“高位回调阶段”,由于企业融资端持续承压,在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑,面对传统“金九银十”的销售节点,房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码,将加大营销及推盘力度。

越来越多的项目也开始进入“入市销售倒计时”。北京商报记者梳理发现,自今年5月北京启动首批次集中供地、出让30宗地块以来,已有24个项目先后曝光案名,不少项目也在“金九”前后流出户型资料,并陆续开放售楼处。北京商报记者于9月15日获悉,朝阳壹号、朝阳一墅等项目的售楼处及样板间将在本月19日、20日正式开放。

保利发展控股北京公司副总经理文灵向北京商报记者介绍称,今年“金九银十”期间,保利北京将“组团”推出七大项目,具体包括和悦璞云、熙悦云上、和光瑞府、保利·锦上、和光悦府、和锦华宸、保利云上。

在业内人士看来,伴随着这部分项目相继入市,今年北京加入“金九银十”营销大战的项目阵容有望进一步扩大。

当下,开盘加推、大促去化,显然已经成为开发商的销售共识。尤其是在限制售价、配建公租房、配建国际人才社区、政府持有产权、高标准商品住宅建设方案等多重因素影响下,业内更是普遍认为,房企在京的利润空间已被大为压缩,对于布局京城的开发商而言,把握好每一个销售节点、做好销售的提前排布都至关重要。据悉,北京首批集中供地呈现低溢价、“个性化”调控等特点,从成交溢价率来看,30宗宅地整体溢价率为6.4%,较2020年全年成交溢价率降低7.4个百分点。

值得关注的是,9月只是北京市场的第一个供应高峰,更多的房源供应还在后面。

据幸福里研究院方面预测,接下来,首批集中供地的项目还有24个将在10月、11月陆续开盘。此外,10月中旬,北京第二批集中供地即将出让,43宗地块等待入市。在幸福里研究院分析师路岩看来,新房的放量供应可以利好购房者,选择性增多,且不排除项目有优惠释放。但对于项目及开发商而言,供应量大的区域,必然会短兵相接。

信贷收紧或致“金九”成色不足

尽管1-8月北京新建住宅成交量创下了最近8年来的最高纪录,达到了42724套,不过也有分析人士基于当前市场的下行态势,对今年“金九”的成色并不看好。

“在房贷收紧、严堵‘假离婚’买房、二手房市场下行等因素叠加影响下,‘金九银十’的成色大概率会不足。”中原地产首席分析师张大伟如是说道。

张大伟向北京商报记者表示,房地产市场的核心是信贷,信贷收紧已经从华东、华南逐渐影响到华北,北京当下二手房放款周期也普遍开始在3个月以上。这种情况下,二手房交易放缓影响资金、购房资格,部分置换型购房客群的新房需求也在萎缩。加上第一轮集中供地的项目已开始井喷供应,当前市场已从上半年的“供不应求”转变为“供大于求”。

路岩也指出,近几年,楼市传统“金九银十”节点的概念正在弱化,开发商集中供应、区域去化压力加大之外,楼市整体调控也在趋紧,预计北京新房市场不会过度升温。

“从整体市场来看,伴随着北京首批供地项目陆续推向市场,后续应该能够看到一些热销盘的出现,这或将带动北京今年四季度的市场成交量出现‘翘尾’局面。但与此同时,基于区域供应的增加、竞品项目的出现,预计北京市场的成交分化也将相对明显。”郭毅说道。

谈及今年“金九”销售层面开发商可能存在的压力,郭毅认为,同一区域内的竞品项目之间竞争或将加剧,这将反过来倒推市场、倒推开发商去更加精细地了解客户需求,为购房者提供真正满足全家庭生活需求的产品。

据悉,在北京首批供应的30宗土地中,朝阳区占到了10宗;根据北京第二批次的供地挂牌信息,在拟出让的43宗土地中,朝阳区也是供应数量最多的区域,挂牌土地数量为11宗,分别位于十八里店、管庄、王四营和孙河乡前苇沟。在郭毅看来,未来一段时间内,伴随着更多新地块的加快入市,朝阳区将成为购房者的一大热门置业板块。

“朝阳在最近五到八年左右的时间里,其实供地量非常少,基本上就只有零星的个位数新盘入市。叠加首批供应土地及正在路上的第二批次挂牌地块,朝阳区蛰伏已久的潜在‘卖旧买新’的改善升级需求,有望被进一步激活。”郭毅说道。(作者:卢扬 荣蕾 )

责任编辑:hnmd003

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