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lpr是央行的基本利率吗 ?房贷利利率会降吗?

2020-06-18 14:45:27来源:鑫财经  

从3月1日开始,存量房贷(2020年1月1日前放款的)也要从基准利率转成LPR了,按照央行要求,各银行原则上应与贷款客户协商于2020年8月31日前完...

从3月1日开始,存量房贷(2020年1月1日前放款的)也要从基准利率转成LPR了,按照央行要求,各银行原则上应与贷款客户协商于2020年8月31日前完成这一转换。

近期写了不少关于LPR转换的知识分享,可还是有很多朋友留言问:我的利率是X%要不要转换?转了对我有没有好处?是转随LPR浮动还是固定利率?

我觉得要回答这些问题,需要先搞清几个问题。

LPR是什么

LPR ,是Loan Prime Rate的英文缩写,如果按字面意思翻译是优惠贷款利率,按照官方定义是贷款市场报价利率,实际上是商业银行能给与客户的最优惠利率,每月20日(遇节假日顺延)9时前,18家商业银行会以0.05个百分点为步长向全国银行间同业拆借中心报出自己银行的LPR,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出最终的LPR,并向社会公布。

LPR的报价行,原本有10家,分别是工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行这五家国有大型银行,浦发银行、中信银行、招商银行、兴业银行、民生银行五家股份制银行,而现在增加了两家城商行西安银行和台州银行,两家农商行上海农村商业银行和广东顺德农村商业银行,两家外资银行渣打银行(中国)和花旗银行(中国),以及微众银行和网商银行这两家以互联网运营为主的民营银行。

所以说,LPR代表的是市场最优惠利率水平,而且更新频率较基准利率更高, 具备较强的参考价值,这也是为什么要从基准利率转为LPR的重要原因。

转换会发生什么?

目前,大多数人的房贷利率是这样的:现房贷利率=贷款基准利率(1+浮动比例)。(浮动比例可为负)

转换之后,所有人的贷款利率将变为:贷款利率=LPR利率+加点(加点可为负)

加点怎么来的呢?加点值=现贷款利率-2019年12月LPR

举两个例子:

假如你在2018年办理房贷,约定执行利率为为基准利率基础上上浮10%,目前5年期基准利率是4.9%,因此当前执行利率为4.9%*(1+10%)=5.39%,而2019年12月发布的5年期LPR为4.8%,那么加点值就是5.39%-4.8%=0.59%。

假如你在2017年办理房贷,约定执行利率为为基准利率基础上下浮10%(也就是打9折),目前5年期基准利率是4.9%,因此当前执行利率为4.9%*(1-10%)=4.41%,而2019年12月发布的5年期LPR为4.8%,那么加点值就是4.41%-4.8%=-0.39%。

所以,加点值可正可负,但一经确定,和原来的浮动比例一样,合同期内不会再做调整。

我的房贷利利率会降吗?

首先,今年你的贷款利率不会变,我们以原合同执行利率为为基准利率基础上上浮10%为例

假设你不参与这次转换,那么今年你的贷款利率按原合同执行,一般来说,今年肯定不会变。

假设你参与这次转换,选择随LPR浮动,按照相关规定,会按本次转换后的利率执行到2020年12月31日,你往上看一下转换规则,你会发现,只是贷款利率计算方式换了,你的执行利率实际上是没变的,4.9%*(1+10%)=5.39%,4.8%+0.59%=5.39%,是一样的

假设你参与了这次转换,但是选择固定利率,那么不用说,还是5.39%。

那么未来的利率呢?

还是以上面以原合同执行利率为为基准利率基础上上浮10%为例。

如果你在2020年8月31日前完成了转换,选择每年1月1日重新定价,每年重新定价。

假如2021年1月1日的LPR也就是2020年12月20日公布的LPR值为4.6%,那么2021年1月1日-2021年12月31日你的贷款利率就是4.6%+0.59%=5.19%,相较现在的5.39%来说是降了。

假如2021年1月1日的LPR也就是2020年12月20日公布的LPR值为5%,那么2021年1月1日-2021年12月31日你的贷款利率就是5%+0.59%=5.59%,相较现在的5.39%来说是升了。

当然,也可以选择根据你的贷款发放日如2018年3月3日对月对日调整,那么就是每年的3月3日根据当年2月20日公布的LPR重新计价,道理是一样。

细心的朋友可能已经发现,无论你原来的贷款利率是高低是多少,未来贷款利率升还是降,其实取决于重新定价日前LPR是升是降。

所以,如果你的重定价日为每年1月1日,那么在转换之后2020年的贷款利率仍会维持之前的利率水平,也就是2020年的月供不会有变化。然后接下来你就要关注每年12月20日的LPR报价水平,以此来决定下一年月供。

转换合适吗?

通过上文,我们实际上可以得出结论,如果未来LPR上升,那么转换就不合适,或者说选择固定利率更合适;如果未来LPR下降,那么转换就合适,最关键是判断未来LPR的走势

有人说,你这不说的废话吗?你就告诉我未来LPR是升是降。

抱歉,我真没那个水平,作为利率市场化的产物,LPR的长期走势还是存在一定的不确定性,我要是能判断未来二三十年LPR具体走势,我大可以写本书,等二十年以后估计能获诺贝尔经济学奖。

不过,还是可以看出一些趋势的。

首先,从2019年开始,全球进入降息周期,各国央行纷纷调低基准利率,欧洲和日本已经是零利率甚至是负利率,我国也多次降准,已然是降息的前奏;

其次,为了应对疫情对企业和个人的影响,我国央行已采取一系列措施降低贷款企业和收入受影响的借款个人的负担,为恢复经济发展,降低利率是有效的措施;

再次,过去30年我国的市场利率水平总体上看也是震荡下降的趋势,未来步入低利率时代,可能性更大;

最后,从LPR本身的走势来看,从去年8月到今年2月也是稳步下降的趋势。

某种意义上说,选择随LPR浮动,也是押注了中国经济的走势。

虽然我不敢说未来LPR肯定是升还是降,但如果押升押降我肯定押降

究竟该不该转?

前面讲了那么多,究竟该不该转呢?

我认为得分人。

如果你的贷款剩余还款期限少于10年的借款人,或者是对利率(利息)变化比较敏感,可以选择随LPR浮动,可以享受短期内LPR下行带来的利息减少。

如果你更重视利率稳定不愿每年都算要还多少房贷,或者对目前的利率比较满意,也可以选择转换为固定利率。

如果你现在比较犹豫,可以等到8月份再做决定,一是看这段时间LPR的变动情况,二是看看其他人的选择情况。

责任编辑:hnmd003