境内地产债利率创历史新低！房企海外发债“止步”

与今年年初“外热内冷”局面形成鲜明对比的是，地产债市场进入3月中下旬以来转向以境内发债为主，其中，3月份境内房企发债规模环比上升 132.7%;4月以来的9个工作日，已有13家房企成功发债。

与此同时，自3月12日以来，房企美元债的发行陷入停滞状态。多家房企管理层在业绩会上表示，目前不是美元债发行的窗口期，房企融资转向境内。

境内地产债利率创历史新低

招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%;华润置地8亿元3年期票据，利率仅2.65%;世茂房地产5年期品种利率3.23%……

“一季度向来是房企融资高峰期，因近期境内流动性趋向宽松，不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。”某券商分析师表示，尽管4月以来房企发债利率降幅较3月有所放缓，但仍有不少房企拿到了较低的发债利率，如华润置地的这笔8亿债券便刷新了房企发债利率的最低历史纪录。

数据来源：公告整理、克而瑞统计

除了背景雄厚的央企发债成本大幅下降外，民营房企的融资成本亦有所下调。

据统计，今年3月，时代中国、中国奥园、光明地产、滨江集团、龙光地产等房企的发债利率相较于2019年均下降了100个BP以上。在这五家房企中，有四家为非国企性质。其中，时代中国的发债利率从2019年的7.15%下降至5.6%，直降155个BP。

“整体上，目前TOP100的房企融资均较顺畅。融资利率上，由于龙头房企的融资利率本身已经不高，因此，排名在50-60位的房企发债利率下降幅度更大。”一名资深房产研究人士表示。

某国有房企资金部人员表示，新证券法对于企业债券发行由核准制改为注册制之后，企业发债时长由2-6个月压缩至2周-2个月。

具体来看，珠海华发集团3月27日申报的一笔200亿元小公募，仅五个工作日，便进入到“提交注册”环节。更典型的案例还有华侨城，其在3月2日提交的一笔195亿元小公募公司债，仅过了十个工作日(3月12日)便显示“注册生效”。

房企债券融资环境的改善，其效果“立竿见影”。据克而瑞数据统计，3月房企融资发债总额为 839.88 亿元，环比上升 50.2%，同比下降 5.4% 。同时，3月境内发债规模是境外发债的 3.03 倍。

房企海外发债“止步”

与高涨的境内发债行情截然不同的是，房企纷纷放缓海外发债的步伐。

据中原地产研究中心数据显示，4月份房企仅发生了一笔海外融资，即旭辉控股发行了3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资。

数据来源：公告整理、克而瑞统计

再将时间拉长至今年一季度，据克而瑞数据显示，今年1、2月单月房企海外发债融资规模均达到百亿级，大额发债案例更是频现。如中国恒大、华润置地、世茂房地产等房企单只美元债发行规模均超过10亿美元。

进入3月后，房企在海外发债的案例锐减。3月份，房企共发布了19宗海外融资计划，合计融资额大约56亿美元，且主要集中在3月的上半月。

“受地产境内融资收紧的影响，去年部分房企寻求通过海外发债募集资金。2019年，地产企业境外发债净融资超过480亿美元。”中原地产首席分析师张大伟分析称，今年3月下旬，受美股熔断影响，美债市场流动性紧张，基本封死了房企海外融资的可能性，“对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也面临高价的可能性。”

房企二季度偿债压力加大

房企加快发债的背后，则是销售回款的乏力，以及不断加大的到期偿债压力。

据克而瑞数据显示，一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。即便随着房企陆续复工复产，3月同比降幅较2月有所收窄，但TOP100房企单月销售金额同比降幅仍达到17%。

在销售回款无法及时“补血”的同时，房企不得不面对较大的偿债压力。据克而瑞数据统计，4月即将到期20笔债券，金额共计274.32亿元，环比上涨18%。

个别房企甚至还因此发生债券违约。

如今年3月，新华联控股因超10亿的中期票据未能到期按约兑付，成为疫情冲击下首家房企债务违约的案例。公司信用等级被下降至C，多只债券信用等级调整为CC。据新华联控股解释，因疫情冲击影响，旗下多项业务均遭重创，导致经营回款减少超60亿元。

“受疫情影响，目前房企销售整体复苏了七八成。特别是对中小房企来说，二季度现金流压力较大。”一名房产研究人士表示，今年下半年，房企债券到期压力是一季度的两、三倍。一季度房企债券到期规模大概是1500亿元，二季度大约为2500亿元，而到了三、四季度，这个数字在2500亿元至3000亿元区间内。

据中债资信统计，2020年，沪深两市加海外市场行业债券到期规模合计约6459亿元，中短期内房企融资渠道预计较为畅通，疫情对融资端反而有一定正向作用，但预计仍将以保障行业债务周转为限，不会形成“注水”局面。

关键词： 地产债