3月上海二手房成交创20个月新高 房东不再坐地起价

天气还没转暖,上海二手房市场抢先火了。3月份2.4万套成交量,直接站上了近20个月以来的最高点。

上海中原地产数据显示,上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套,3月成交套数环比增加24%,同比增加86%,创下了2021年8月以来的成交高点。2021年上半年,正是上海楼市供需两旺之时,随后一剂猛药“三价就低”政策出台,8月、9月上海二手房成交量“速冻”。

尽管2022年下半年起,“三价就低”在实际操作中逐渐淡化,但今年的回暖也带着明显的政策痕迹。

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另外,值得一提的是,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,虽然成交量有所放大,但价格表现非常稳定,说明房东也比较务实,并不因为市场转好就坐地起价。

房东不再坐地起价

记者注意到,今年1~3月上海的二手房成交有着明显特点:总价低、舒适度高、面积不小。

从上海中原地产的统计来看,今年的刚需买家“上车”时,在地段和舒适度之间多选择后者,不少外郊环回迁房也成了不错的选择。上海链家数据也显示,一季度70~90平方米成交占比26%,较去年同期增加1个百分点;110~140平方米占比较去年增加0.4个百分点;50平方米以下的占比18.6%,减少1.5个百分点。从总价段来看,400万~600万元的占比11.9%,增加1.4个百分点;600万元以上的占比10.2%,增加1.5个百分点。

“2.4万套是‘以价换量’换出来的。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,“一方面,一线城市消费韧性优于其他城市,房东挂牌比较活跃,充足的挂牌量给成交奠定基础;另一方面,虽然成交量有所放大,但价格表现非常稳定,说明房东也比较务实,并不因为市场转好就坐地起价。”

对于今年房东心态的变化,卢文曦说,“现在客户非常聪明,会挑性价比高的房源,最优先成交的都是笋盘,房东挂牌价格高、跳价,就卖不掉。以价换量的另一方面,是最近的挂牌量非常活跃,每周大约新增1.3万套,跳价就相当于帮其他房东抬价,这是非常不明智的。”

“只要市场有成交,基本上房源挂牌价就是市场平均水平或者能够接受的水平,比市场水平高,那你这个房子肯定难成交。”

价格合适一两周就成交

由于房东们大多谨慎选择了以价换量,今年的楼市“小阳春”,对于刚需上车族而言极为友好。

根据上海链家统计,3月份成交均价涨幅最大的是外郊环间,同比增长8%。但从环比来看,各环线涨幅仅1%左右,变动不大。整个2023年一季度,除郊环以外均价同比下跌1%,其余各环线均价相较去年略有增长,外郊环间同比增长4%。

记者注意到,3月份各个区域内二手房成交均价的同环比变动十分稳定,除内环内略出现不易察觉的同比下调外,其余区域均保持稳定。

从2023年一季度二手房价格累计同比来看,下跌区域为虹口、黄埔、徐汇和金山。从二手房成交均价来看,TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。

以静安区大宁板块为例,上海静安区平型关路一家中原地产店长江超对记者说:“还是看品质,次新房和房龄比较小的更受欢迎,比如慧芝湖花园小区,各方面都不错,光3月份就成交了15套。”

作为一线从业人员,江超也感受到了今年小阳春的不同之处:“成交量大,但是价格很平稳,和2022年下半年基本上差不多,个别极热门的次新楼盘涨幅稍微明显一些,大部分房东挂牌还是符合市场价的。最近二手房交易周期非常快,价格合适一两周就成交了,即便是不那么有诚意的挂牌,一两个月也能完成交易。”

“老破小”可能会受影响

“近段时间带看量确实有一定下降,大概从3月底那一周开始,门店感受比较明显”,江超说,“对品质比较好的小区成交量影响不大,预计一些老破小,在看房热度降下来之后会受到影响。”

“但是等跌价、等捡漏,基本上也不现实。有些客户就是想找低于市场价很多的房子,我们也去沟通过一些业主,但房东更多的是置换需求,什么时候卖掉什么时候买,所以想找特价房、急售房也挺难。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,就是一个正常的季节性交易量回升。从最近10年来看,历来就是上半年特别是3月份有一个比较明显的回升,4、5月份回归正常轨道。

从链家的带看来看,带看量较大的时段主要集中在2月下旬至3月初,近几周的环比连续下滑3%左右。

“从中原地产一些前瞻性指标来看,3月份新增客户量是明显减少的。从整个市场来看,挂牌指数也是往下走的,那也就意味着3月份这种快速放量的行情其实是不可延续的。预计4、5月份会有从高位回落的一个动作,上半年3月份就是一个高点。”卢文曦说。

（文章来源：每日经济新闻）

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