二手房“带押过户”，办理指南来了！

4月11日，上海证券报记者从招商银行上海分行获悉，该行近日成功发放“带押过户”贷款200万元，这是该行落地的首笔二手房“带押过户”业务。

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当天，记者实地走访了解到，目前上海有工行、建行、交行、农行、招行等10余家银行支持办理“带押过户”相关业务。

“过户前交易房屋抵押未注销，交易双方签订‘存量房资金监管协议’并缴入监管资金，过户后完成转移登记，将监管资金划付至卖方抵押银行结清原有贷款，并注销原有抵押。”农行上海分行业务人士告诉记者。

招行上海分行首笔“带押过户”业务落地

近日，招行上海分行成功发放“带押过户”贷款200万元。记者了解到，招行上海分行客户罗先生有意购买当前租住的公寓，但房东的贷款仍在按揭中，罗先生准备的首付款也不足以覆盖，使得罗先生迟迟无法实现“置业上海”。

罗先生在得知招行上海分行推出“带押过户”业务后，第一时间联系房东和招行上海分行个贷客户经理，成为了该分行“带押过户”业务的首位客户。

4月11日，招行上海分行相关负责人告诉记者，通过协调，行内各业务部门为“带押过户”做好系统准备和政策支持，并紧密联系交易服务机构和资金监管公司对接系统，实现直连，保障“带押过户”业务的全面开展。

一直以来，二手房交易过户前需要卖家自筹资金以提前结清原抵押贷款，不但耗时长、资金负担重，还存在不确定风险。

“而‘带押过户’允许卖方在未结清原贷款的情况下正常进行房产交易，并在资金监管下以买家的首付款或贷款资金结清原贷款，大大简化二手房交易的流程，降低了二手房买卖双方的交易风险和时间成本。”上述招行上海分行相关负责人表示。

上海多家银行支持办理“带押过户”

“上海正进一步推进‘带押过户’工作，最近我们在加紧培训，熟悉‘资金监管带抵押过户’的交易操作流程，促成‘带押过户’新业务。”4月11日，上海链家一位房产中介告诉记者，办理“带押过户”情况下，买卖双方交易时间将从几个月缩短至一个半月左右。

随后，记者走访农行、交行等多家银行和房产中介平台获悉，上海“带押过户”试点较早，业内称之为“带抵押资金监管”，由上海市房地产交易中心的平台进行资金监管，目前有工行、建行、交行、农行等10余家银行支持办理相关业务。

“今年以来‘带押过户’业务有所增加，截至一季度末我行业务量达52笔。”交行上海分行相关负责人向记者介绍称，目前存量房交易资金监管平台有10余家合作银行已经可以实现同行“带押过户”和跨行“带押过户”，操作非常方便。

据悉，上海自然资源确权登记局日前召开各区登记中心主任工作会议，进一步推进“带押过户”工作部署。会议要求，各区登记中心要按照《上海市不动产登记技术规定》的要求，通过印制宣传册、设置“带押过户”专窗等方式，加大宣传力度，引导更多的金融机构和办事群众，选择“带押过户”业务，扩大业务面，提高业务办理量。

记者了解到，上海是全国最早探索带押过户的城市之一。早在2008年，上海市房地产交易中心就搭建了上海市的存量房交易资金监管平台，此平台设计初衷就考虑了买卖双方的交易资金安全，特别是卖方有抵押的房产交易。

在上海如何办理“带押过户”？

针对具体交易流程，交行上海分行在接受记者采访时介绍称，买卖双方需要签订资金监管协议，卖方向原抵押银行申请“带押过户”，买方向该行申请商业按揭贷款。

“按照双方约定将自有资金部分打入监管账户内，商业贷款经过银行审批后将资金也发放至监管账户内，所有监管资金到账后由登记部门出具产证。待买卖双方过户交易完成后，从监管账户将资金划付给原抵押银行结清，注销原抵押。”交行上海分行表示。

就余款去向，农行上海分行业务人士向记者补充到，过户后待完成转移登记，将监管资金划付至卖方抵押银行结清原有贷款，并注销原有抵押后，余款会再划付给卖方。

而按传统模式，需要提前结清卖方贷款，再进行过户交易，一旦交易出现风险，已经用于结清资金是无法退回的。“为了确保交易资金的安全，通过‘带押过户’这一模式，这样对卖方有抵押的交易监管资金可以形成闭环，确保在交易无法完成时，监管资金可退回。”银行业内人士分析称。

“‘带押过户’业务在上海的进一步落地，无疑可以刺激当前二手房市场交易的活跃度。”一位链家房产中介告诉记者，交易双方通过“带押过户”可以保障二手房交易资金安全，降低风险敞口；不限制银行卡，支付方式灵活；全线上办理，资金流向留痕可查询；支持定金、首付款、物业交割保证金、户口迁出保证金、装修补偿款存管。

多地正推进“带押过户”业务

记者观察到，除上海以外，北京、天津、无锡、东莞等全国多地近期均在进一步推进存量住房交易“带押过户”模式落地生根。

日前，天津银保监局发布公告称，截至一季度末，辖内建设银行天津市分行、工商银行天津市分行、中国银行天津市分行、招商银行天津分行等4家商业银行已实现本行内部“带押过户”业务投产落地，已实现投放178笔、金额1.58亿元，另有多家商业银行正在进行系统测试或内部法律审核，也将于近期实现业务投产。

4月4日，无锡市首笔公积金贷款类不动产“带押过户”业务实现了一站式办理，将无锡自去年9月起开展的“带押过户”服务适用场景由商业银行贷款延伸到公积金贷款。

“无锡在2022年已经落实了‘带押过户’的政策，但前提条件是买卖双方均为商业贷款，涉及公积金贷款类的不动产暂无法开展。”易居研究院研究总监严跃进向记者表示，此次无锡从满足公积金缴存职工的角度出发，优化流程、改造系统，联合商业银行开展二手房“带押过户”公积金贷款业务试点工作，同时将按照先试先行、有序推广的原则进行。

此外，近日北京也明确启动存量住房交易“带押过户”模式，不得强制使用过桥贷等增加客户交易成本；东莞对于“全市通办”的楼盘落实带押过户政策，非“全市通办”范围的楼盘且处理了遗留问题也可参照执行等。

“各地在‘带押过户’方面的创新，说明‘带押过户’的推进进入到新阶段，覆盖面更广。”严跃进向记者表示，主要包括从不良资产转向普通住宅项目；住宅项目扩展到非住宅领域；商贷领域扩展到公积金领域等。这都说明“带押过户”正落实普适性的导向，有助于更好覆盖各物业和各需求，进而发挥更大的政策效应。

上海市房地产科学研究院院长严荣表示，从当前来看，由于地域差异、金融机构以及不动产类型的多样性，全面推进“带押过户”呈现出渐进性特征。“为减少各地交易规则差异带来的不确定性，全国加快推进‘带押过户’，需尽快实现统一交易规则。”

（文章来源：上海证券报）

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