北京共有产权房细则来了！满五年可按市场价买卖，不满五年回购价考虑“折旧与存款利率”

本报记者董红艳李贝贝北京报道

6月7日，北京住建委官网发布《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》（下称《通知》）公开征集意见的公告，以加强北京已购共有产权住房回购、再上市等相关管理工作。对已购共有产权住房定义、回购条件及方式、上市交易细则、变更签约主体的路径、变更不动产权证等多个方面进行了明确。

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明确回购、上市细则

具体看来，回购方面，《通知》明确已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。不过，对于购房家庭因家庭成员患大病导致家庭生活困难确需转让房屋产权份额的，可以申请代持机构回购。其他原因申请回购的，需要经过区住房行政管理部门会同区发展改革委、区财政、规划和自然资源委区分局、区民政等部门召开联席会审议通过。

值得注意的是，对于回购的价格，《通知》也作出了清晰的规定。回购价格按照购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，计算公式为：回购房屋总价=房屋原购买价格×（1-折旧率×t1+物价水平指数×t2）。并确定年折旧率为2%，物价水平指数暂取定回购时点中国人民银行公布的一年至三年定期存款利率（目前一年期为1.65%，二年期为2.15%，三年期为2.60%）。t1为折旧计算周期，自房屋交用之日起至回购协议签订之日止，单位为年，保留4位小数；t2为资金支付计算周期，为合同签订之日起至回购协议签订之日止，单位为年，保留4位小数。

也就是说，如果购房者在2019年6月8日签订购房合同购置了总价250万元的70%产权的共有产权房，于2020年6月8日交付，且在2021年6月8日，取得了不动产权证，但是后来因为家人重病，向代持机构申请了回购，并于2023年6月8日签订了回购协议。那么购房者的回购总价则为250×（1-2%×3+2.6%×4）=261万元，相对买入价格，总价上涨了约11万元。

郭毅认为，回购考虑到折现率和物价水平，在“一减一增”之间，能够对住房的价格进行更加合理的判定，既考虑到客观上房子的损耗，同时也考虑到这个物价上涨对于房屋价值的提升的意义，还是非常科学的。

上市交易方面，《通知》指出，已购共有产权住房家庭取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。除此以外，《通知》还对多种特殊情况之下，不动产权证的变更和共有产权房的流通作出了较为明确的指示，并且对违规出租等情形提出了惩治措施。

对于本次政策的意义，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，共有产权住房是一种全新的住房保障，在设计初期并没有完全做到完备和成熟的状态。此次政策，是对共同共有产权住房退出机制的整体修订，让共有产权住房体系购买、流通、退出机制形成一个完整的闭环。该政策给相关家庭一个合理的资产变现的通道，购房者可以根据自己的不同的情况去选择对应的资产处理方式。

市场走势将会怎样？

公开消息显示，2017年9月30日，北京推出的第一个共有产权房朝阳区锦都家园便吸引了12万人摇号抢购427套房源。并且自此之后，多个共有产权项目均遭到购房者抢购。

2022年4月，北京大兴区中建鄂旅投的星海星光里推出1095套共有产权房，销售均价为29000元/平米，价格不及合生me悦的一半，全装修交房，购房人产权比例70%，很快售卖一空。其中，在北京生活多年的张露（化名）是成功买入者之一。

张露告诉《华夏时报》记者，以前就听说共有产权房可以交易，但是并没有出细则，现在和限竞房一样，也能在拿证5年以后进行市场交易了。不过，对于拿证5年的年限要求，张露表示，我们买房子是为了住，并不是投资，也没有那么多闲钱去考虑其他的房子，所以对这个并不是很在乎。

记者从星海星光里的销售人员处了解到，该楼盘本来计划明年年底交房，不过现在工程进度挺快，所以有可能今年提前交房。近期我们将加推二期1330套房源，预计到时候来购买的人肯定也还是会不少。

关注该楼盘的购房者周云（化名）告诉《华夏时报》记者，共有产权房的购房的门槛还是比较高的，外地户口需要满足连续五年社保的要求，而且还有优先等级。买这个楼盘，如果不是大兴区的社保的话，只能排队在第五组，也就是最后一组。“我打算去碰碰运气，不过感觉应该排不到”。

郭毅认为，当前，北京楼市刚需购房家庭是市场的主力，市场上还是会有刚需购房家庭愿意为共有产权房买单，毕竟共有产权房也是带有产权性质的住房，也能够捆绑学区等公共福利。

对于未来共有产权住房的价格走势，郭毅认为，共有产权房在持有五年以上的时间后才能上市进行交易，在这段较长的时间内，北京的整体房价水平可能已经有了一定程度的提升。而且共有产权房的质量跟商品房处在较为齐平的水准，定价远低于市场价格，所以在多年后交易，共有产权房还是具有一些升值空间。不过，共有产权房在流通中，还是要保持特有的产权性质，这也会相对应影响共有产权房升值空间。所以共有产权房的升值幅度肯定是远低于周边商品房的，同时，共有产权房的增值空间也和商品房一样受到区位、交通以及配套等多方面因素的影响。

（文章来源：华夏时报）

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