【独家焦点】22城首轮土拍收官！收金5000亿 同比降超50%！深圳最热 天津最冷

随着6月22日郑州首轮集中土拍收金107亿元，今年22城首轮集中土拍全部完成。

有研究机构统计，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，总成交金额4969亿元，与去年首轮相比降幅超5成。其中，深圳平均溢价率为14.98%，是本轮热度最高城市；天津流拍与撤牌地块宗数最多，显出冷意。22城有8城底价成交地块宗数占比超过80%，土地市场热度较为平静。

(资料图)

值得注意的是，首轮集中土拍的拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。其中，北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，南京更是超9成，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

业内人士认为，22城首轮集中土拍成交量显著不及去年首轮，竞拍热度也仍处于低热状态。由于多数房企上半年销售回款不及预期，当下的发力点仍将以促销售、促回款为主，因而接下来的次轮土拍热度也将维持低热状态，拿地企业也将延续以央企、国企、地方平台为主的格局。

郑州土拍热度微有回升

6月22日，郑州首轮土拍收官。这次土拍是在郑州出台19条稳楼市新政以及重启棚改货币化安置、房票安置的背景下进行的。

据了解，此次共计成交地块15宗，收金107亿元。其中，有10宗为城改及安置用地，这些地块的意向房企早已敲定，均为底价成交；有5宗公开出让，3幅地底价成交，仅有2宗产生较高溢价，溢价率分别为8%和12%。

本轮最受关注的地块是北龙湖3号地块，区位优越，出让地价较此前周边成交地块价格明显下调，地价房价差超过2万元/平方米，盈利空间充裕，因而竞拍热度相对较高，最终由保利以13.09亿元、溢价8%竞得。

另外，管城金岱园区地块区位也比较佳，周边项目近期去化表现不错，同时该项目此次出让地价明显下调，吸引力倍增，亦吸引了多家房企竞拍，最终由龙湖以9.35亿元、溢价12%竞得。

而在10宗城改地块中，有超过一半土地为郑州国企及平台公司摘得，政府托底意图明显。

克而瑞研究中心指出，为了防止大规模流拍，郑州在此次供地正式挂牌前动作频繁，不仅试行了土地出让预申请机制，还在3月1日出台的“稳地产十九条”中提出了降低土拍保证金比例、允许土地价款分期缴纳等相关措施。一方面，通过预申请机制可摸底房企的拿地意愿，能有效减少土地流拍现象的发生。另一方面，降低土拍保证金比例及允许土地价款分期缴纳等措施意图减轻房企拿地压力，提振房企拿地积极性。此外，对于此前撤牌或流拍地块，郑州和其它城市一样，采取了下调地价、上提住宅限价等手段，来吸引房企竞拍。

克而瑞研究中心认为，与去年第三轮集中土拍相比，郑州本轮土拍热度微有回升：平均溢价率由去年第三轮的0.43%涨至1.9%，无一宗地块流拍。

不过，中指研究院河南公司总经理梁波涛则表示，从郑州首轮土拍成交结果来看，企业参拍并不激烈，在郑州目前的房地产市场背景下，销售依然承压，整体市场仍然处于底部恢复期，房企拿地普遍极为谨慎，企业当下的主要发力点仍是促销售，促回款。

克而瑞研究中心也指出，面对不断下行的楼市，郑州早在今年3月初就发布了稳楼市19条措施，包括有针对性取消限购，允许部分家庭新购一套住房，明确取消认房又认贷，降低房贷利率，并推行货币化安置等多项措施，是重点城市中楼市调控放松力度最大的城市。其后，扩大首次购房补贴发放范围、落实首套房贷利率执行下限标准、降低二套房首付比例、开启房票安置等政策相继出台，开启全面救市。但从近期楼市成交表现来看，政策效果却并不及预期，当前楼市仍在信心筑底期。

22城首轮土拍收金同比降超5成

随着郑州首轮集中土拍收金107亿元，今年22城首轮集中土拍全部完成。

据中指研究院统计，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，总成交金额4969亿元。

由于今年首轮集中供地期间，部分城市将全年土拍轮次调整为4轮，导致首轮供地规模较去年首轮明显下降6成，因此今年首轮总成交金额较去年首轮缩减了5成以上，较去年第三轮减少908亿元，占去年全年成交总额的21.9%。

从首轮土拍成交结果来看，各城市土地市场热度分化显著，部分城市土拍市场回温加速。

其中，深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多，深圳触顶成交地块占比100%，是本次集中供地热度最高城市；合肥触顶地块占比62.5%，位列其次；杭州、上海触顶成交地块占比分别为39%和33%。从成交溢价看，深圳本次8宗成交平均溢价率为14.98%，合肥24宗成交地块平均溢价率为11.2%。

同时，有部分城市多数地块底价成交，土拍市场热度较为平静。22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%，另有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中，长春、沈阳两城市底价成交占比均100%。

另外，有部分城市略显冷意，出让地块流拍与撤牌占据主流。其中，天津土拍意外地块流拍宗数最多，出让30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍，流拍与撤牌率83%；长春仅出让2宗涉宅用地，成交前1宗南关地块撤牌，仅成交绿园区1宗宅地，流拍率50%。

中指研究院指出，2022年以来，土拍规则延续调整趋势，减少或取消竞自持竟配建部分，从降低成本到降低实际成本；在地块的利润空间方面有明显的提升，如此前流拍地块降低地价后重新挂牌，以及提高限售价格，都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。

从拿地企业来看，仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，地方平台拿地比例逐渐提高，无锡、天津、苏州等城市地方平台拿地宗数占比均超七成。而民企拿地积极性不足，南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

下半年土拍热度仍将维持低热

对于当前的土地市场形势，克而瑞研究中心认为，虽然多数城市首拍门槛较去年第三轮进一步降低，但受楼市成交复苏不及预期、房企拿地态度谨慎等因素影响，22城首轮集中土拍成交量显著不及去年首批，竞拍热度也仍处于低热状态：16个城市的首拍溢价率不及5%，14个城市仍有土地遭遇流拍，其中楼市销售承压的天津、沈阳、济南、长春等地，首批热度更是跌至谷底。

展望下半年的土地市场，克而瑞研究中心认为，当前，重点城市第二轮集中土拍潮已经开启。在首拍普遍低热的背景下，已挂牌城市中南京、广州、成都等均进一步放松了竞拍规则，也相继放松了楼市调控政策。但由于多数房企上半年销售回款不及预期，当下的发力点仍将以促销售、促回款为主，因而接下来的次轮土拍热度也将维持低热状态，拿地企业也将延续以央企、国企、地方平台为主的格局。

中指研究院预计，下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿；土地成交热度分化加剧，深圳、杭州、合肥等城市表现相对较好，而部分库存去化承压或市场处于深度调整期的城市，如天津、济南、福州土拍热度延续去年三批次低温热度，短期仍难以改善；拿地企业仍以央国企为主，民企拿地愈加谨慎，地方平台托底意愿下降。

（文章来源：券商中国）

关键词： 研究机构