8宗地块全部达到最高限价 深圳首轮供地回暖揽金193亿

4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市竞价。8宗地分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕合作区，起拍价合计168亿元。

从最终的拍地结果来看，深圳成为2022年首批集中供地热度最高的城市之一，出让的8宗地块全部达到最高限价，5宗地块进入摇号环节，共收金193.3亿元，整体溢价率约15%。

国企、央企则仍是此次土拍的主角，最终包揽本轮全部地块，并且多为深圳本地国企或者多年深耕深圳市场的央企。

本次供地中，宝安新安地块竞拍过程最为曲折和焦灼，地块面积较大也是最贵的一宗地，拍地耗时长达两个小时，华润同万科+人才安居联合体一度激烈竞拍，最终被万科+人才安居联合体以70.51亿元+2.6万平方米自持保障性租赁住房面积的代价拿下，溢价率14.99%，成交楼面价3.27万/平方米。

根据规划，该地块未来住宅销售限价8.75万/平方米，这一价格相较去年同区位地块限价上涨约2000元/平方米。

一位熟悉深圳市场的房企投拓人士告诉界面新闻，本轮土拍利润最高的两块地是宝安新安和龙华民治地块，宝安新安地块又位于传统的豪宅区尖岗山。

宝安新安地块是市场公认的本次出让位置最好的一宗地，具体位于曦城南区旁、宝安中学集团实验学校附近，周边有上合小学、天骄小学、振华学校等配套资源。区域内有越秀和樾府(均价10万/平)、万科都会四季花园(均价9.1万/平)、尖岗山壹号花园(均价9万/平)、玺玥华府(均价8.8万/平)等住宅项目。

上述投拓人士表示，尖岗山地块有个问题是早年定位比较高端，定位豪宅区后长期没有其他投入，深圳其他豪宅区华侨城、香蜜湖都有不少政策利好出台，规划配套也都有，然而尖岗山片区只有定位，其他都没有。两公里外才有地铁，公共交通比较差，附近高速公路导致噪音比较大，生活并不舒服。优点是开车到福田、前海、后海非常近，周边绿化不错。

历来尖岗山有地块出让时房企都会激烈参与竞拍，宝安新安街道也是万科在此竞得的第二宗地。

不过该区域地块近年来入市项目去化并不理想，对房企而言，尖岗山地块入市后有一定的操盘难度。

本轮最热门的地块是龙华民治地块，由深业控股和龙华人才安居联合体竞得。现场有8家房企进入摇号环节，溢价率15%，成交楼面价2.78万/平方米，未来住宅销售限价7.22万/平方米，相较去年周边成交地块限价的6.98万/平方米，上涨约2400元/平方米。

虽然错失宝安新安地块，但华润置地仍是本轮土拍赢家，共竞得光明两宗宅地，耗资41.31亿元。

其中光明玉塘地块以19.04亿元竞得。该地块共吸引了华润、中海、保利、招商、华发、联发6家参与竞拍。销售限价为4.72万元/平方米，该价格相较去年同区位地块限价上涨约3800元/平方米。

根据克而瑞数据统计，今年截止到4月19日，8宗地块中光明玉塘街道所处的公明板块普通住宅网签最多，共计1145套，主力项目是深铁瑞城，均价约在5.05万元/平方米。

另外，华润置地还以封顶价22.27亿元竞得光明凤凰地块，该地块挂牌起始价19.37亿元，未来住房销售限价4.89万元/平方米。该价格相较去年同区位地块限价上涨约4500元/平方米，是本轮出让地块中销售限价涨幅最高的地块。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，央企国企占主导，本质上反映了两个问题，一个是深圳的开发的难度比较高，地价也比较高，有配建要求，对开发商的综合开发能力比较高，所以国企央企占主导。另外也反映了深圳目前民企整体仍旧在资金链风险的困境之中。

一位央企投拓总告诉界面新闻，经历去年的行业风险后，目前房企在市场拓展比较谨慎，没有把握或者不够熟悉的市场不会随便进入。

对于本轮深圳供地限价普遍提升，李宇嘉表示，地块的限价比去年大概上调了5%到10%，给开发商一定的利润空间，加上地块出让的数量比较少，并且深圳整体新房库存量加去化周期在热点城市里属于比较低的水平，年初到现在的两波疫情，也使得很多需求挤压着。开发商对深圳新房市场还是比较有信心。

深圳市场从3月以来确实出现回暖态势，3月新房网累计网签达2859套，环比上涨45.94%，同比下跌46.11%。

乐有家研究中心统计显示，目前深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%。相较于3月下降了15-30BP.且目前放款速度提速，主流银行一般1个月左右均可放款。

市场成交恢复与政策利好，也成为深圳土拍回暖的原因。

有业内人士告诉界面新闻，短期内的深圳市场，购房者没有很积极，但去年以来的调整是市场资金短缺导致的问题，开发商对市场基本面的认识没有发生变化，特别是深圳等一线城市和强二线城市，无论是开发商还是购房者，都有比较好的预期。

深圳宅地短缺的问题也是开发商始终愿意积极拿地的另一原因。

光明区2022年集中出让居住用地情况的文件中可以看到，光明区第二、三批计划供地的地块中，有的地块还未完成房屋拆迁工作。

今年1月初，深圳发布住房发展“十四五规划”，《规划》明确表示，“十四五”期间，深圳供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套(间)、供应分配住房65万套(间)。通过加大供应，稳定市场预期，满足更多住房需求。

4月12日，深圳住建局发布二季度商品住宅房源信息，二季度计划入市住宅14250套，各区均有不少新盘入市。

有房企投拓人士告诉界面新闻，此次深圳首批供地地块就不多，第二批预计也是七八块，政府还需要加大供地力度。

（文章来源：界面新闻）

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