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尹中立专栏丨房地产市场仍处于边际修复过程中 环球资讯

2023-05-19 05:32:19来源:21世纪经济报道  

日前国家统计局数据显示,2023年前4个月商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元,增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%。整体房地产市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。

单月来看,2023年4月商品房销售面积7690万平方米,同比增长5.5%,环比则下跌了48%;商品房销售金额9205亿元,同比增长28%,环比下降39%。其中,商品住宅销售面积6715万平方米,销售金额8373亿元,同比分别增长8.1%和30.1%,环比下跌48%和38%。

1-4月份的房地产销售数据同比为正,主要得益于第一季度市场出现好转。4月份房地产销售数据再次转弱,说明房地产市场预期仍有待进一步提振。


(资料图片)

去年4月份受到疫情因素的扰动,房地产销售面积创历史新低,约为正常月度销售面积的一半左右,今年4月份的成交数据仅略高于去年4月份。

市场热度有所回落,南京、武汉、天津、重庆等强二线城市成交环比跌幅超过30%,南宁、昆明、长春等弱二线成交不及预期,仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。

从数据可以看到的是,房地产竣工快速增长,但房地产投资还未完全恢复。市场除了关注房地产销售数据之外,还关注房地产投资数据,尤其关注房屋新开工面积的增速,这些数据不仅金融投资者关注,企业家同样关注,他们需要根据这些数据来进行决策。

国家统计局数据显示,2023年1-4月房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米,同比下降5.6%。房屋新开工面积31220万平方米,下降21.2%。房屋竣工面积23678万平方米,增长18.8%。竣工面积增速较快,说明“保交楼”政策已经取得实质性进展。

新开工依旧有待提振,连续两个月降幅扩大。1-4月房屋新开工面积降幅较上月扩大2个百分点,降幅回到2021年一季度,单月新开工面积7099万平方米,创下2015年以来新低,与2022年月均开工量相比下跌35%,同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。这些数据说明目前房企扩张意愿仍然较低。

2023年1-4月全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%(按可比口径计算),降幅较1-3月份扩大0.4个百分点,且连续两个月下跌。单月来看,2023年4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%,较1-3月增加1.4个百分点,单月规模不足万亿,比2022年月度投资平均值低21%。

开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累,供给端一部分企业扩张、生产、开工意愿不强,另一方面,销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务,土地购置有所下行。

近期公布的房地产数据的同比情况引发不少讨论和关注。例如,4月份的销售数据同比为正,但去年公布的4月份销售面积大于今年的销售面积,类似的情况在上一个月的房地产数据中同样存在,2023年1-3月,全国住宅销售26251万平米,同比增长1.4%;但去年同期公布的绝对值为26305万平米,今年绝对值变小但公布同比增长引起多方关注。

2023年1-4月,全国商品房销售金额39750亿元,同比增长8.8%,但按去年同期公布的绝对值37789亿元计算为增长5.2%,增速相差3.6个百分点。

针对房地产销售数据的前后矛盾,国家统计局首次进行了说明:房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算,并分为毁约退房、剔除抵押性质销售、问题数据改正等三方面原因。

按今年1-4月绝对值和增长率推算,2022年1-4月商品房销售额为36535亿元,与去年披露的绝对值相差1254亿元(上月相差313亿元),这意味着去年1-4月房地产销售数据有1254亿元被修正,去年4月当月的房地产销售金额修正了近1000亿元。

日前,央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告。关于房地产金融政策,该报告认为,下一阶段,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,加快完善住房租赁金融政策体系,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。

可以看出,“房住不炒”的定位得到了延续,今年的房地产金融政策更多地强调防范风险。

(作者为中国社会科学院房地产金融研究中心主任)

(文章来源:21世纪经济报道)

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责任编辑:hnmd003

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